盈余管理是从上世纪80年代开始从美国兴起的实证会计研究的一个重要领域。在西方国家的会计理论界,盈余管理是一个有着二十多年历史的话题,但在我国研究的历史并不长。随着我国经济体制的改革、资本市场的发展以及有关会计法规的变化,盈余管理已成为我国证券市场发展过程中投资者、债权人、证券监管部门、会计准则制定机构所关注的焦点之一。盈余管理属于一个先在国外出现、盛行继而进入中国的一个问题,一旦出现,就表现出极强的中国特色。因此,对其进行研究可以从更深层次理解我国上市公司盈余管理的形成机制,并追本溯源,由此提出针对性的解决方法和途径,从而达到标本兼治的目的。房地产行业最近几年在我国蓬勃发展,房地产企业大部分都是盈利企业,那么对于一个盈利行业——房地产行业的盈余管理是怎样的呢,本文对此展开研究。本文的研究重点在于房地产行业上市公司进行盈余管理的问题。前人对于盈余管理的研究已经不少,但是针对房地产行业这样一个普遍盈利行业的研究并不多。本文通过对房地产行业上市公司盈余管理的研究,检验了房地产行业盈余管理所采用的手段并提出了一些针对盈余管理的对策及建议。本文共分为四部分:第一部分,盈余管理实证研究方法相关文献综述。主要内容是对盈余管理实证研究方法的综述,分别从国外研究成果、国内研究成果和对这些方法的评述三个角度来叙述。国外的研究成果介绍了总体应计模型、特定应计模型、频率分布方法和其他方法;国内研究方法从总体应计模型、频率分布方法综述。第二部分,盈余管理基本理论概述。本部分包括盈余管理定义、盈余管理的基本特征、盈余管理的动机、盈余管理的主要方法。盈余管理的特征从合法、长期、管理主体、目的等多个角度论述。盈余管理的动机有契约动机、政治动机、资本市场动机。盈余管理的主要方法有利用关联交易进行盈余管理、利用会计变更进行盈余管理、利用应计利润进行盈余管理、利用巨额冲销、利息资本化、地方政府补贴等方法进行盈余管理。第三部分,房地产行业概述和实证研究。这一部分的主要内容有:房地产行业概述、研究假设、研究方法的设计和研究过程以及结果分析。本文采用了Somnath Das和Pervin K.Shroff(以下简称DS)划分样本的理念根据每股净利润的变化情况将样本点划分为4个样本:NP样本、PN样本、BB样本和其他样本,在根据DS的标准划分样本后,对部分可能受上年度每股净利润异常影响的样本点进一步划分。PN样本和NP样本被认为是进行了盈余管理的样本,而其他样本是进行盈余管理可能性较小的样本。划分样本后进行了如下的实证分析:1、证明划分的正确性。本文验证了NP样本和PN样本是盈余管理的样本。2、对NP样本、PN样本和其他样本进行总的描述。这部分首先利用David Burgstahler和Ilia Dichev(以下简称BD)的频率分布方法以及John Jacob和Bjorn N. Jorgensen(以下简称JJ)关于频率分布方法中期望频率的研究成果,分别对房地产行业NP样本、PN样本和其他样本进行研究,再以相关系数的方法对实际频率与期望频率之间的相关性加以量化,得出结论房地产行业的NP和PN样本是盈余管理的样本。其次采用中位数检验的方法对三个样本进行研究。研究发现仅比较货币资金的话,PN样本的货币资金较为宽裕,NP样本较为紧张;用综合市场BETA值来衡量风险的话NP样本的风险较大,PN样本的风险较小;NP样本的财务杠杆也较其他样本和PN样本大,但是财务杠杆较高的原因不是由于NP样本公司有更多的带息债务,而是由于NP公司的利润较小造成的;研究还发现NP样本的净利润偏小,PN样本的营业外收支最小,而总资产和净资产方面NP样本偏小,PN样本较大,其他样本比较平均。3、检验盈余管理的手段研究发现房地产行业的PN样本公司和NP样本公司通过了资产减值准备进行盈余管理。PN样本采用了增大计提资产减值准备或减小资产减值准备的转回的方法进行盈余管理;NP样本采用了减少计提资产减值准备或增大资产减值准备的转回的方法进行盈余管理。通过对影响损益的资产减值准备项目中计提资产减值准备和资产减值准备的转回两个项目合并研究,发现PN样本计提资产减值准备减去资产减值准备转回的金额显著大于其他样本, NP样本计提资产减值准备减去资产减值准备转回的金额显著小于其他样本。另外通过检验非经常性损益(剔除以前年度资产减值准备转回)的金额,证明了NP样本和PN样本没有单独采用操纵非经常性损益的手段进行盈余管理。最后的检验是针对非经常性损益合并计提的资产减值准备的。检验证明盈余管理是一个综合手段的运用,不是一个项目就可以完成的。NP样本和PN样本公司综合使用了非经常性损益(剔除减值)和计提资产减值准备以及资产减值准备转回的方法进行盈余管理。发现PN样本非经常性损益合并减值项目的金额显著小于其他样本, NP样本非经常性损益合并减值项目的金额显著大于其他样本。第四部分,实证结论与针对盈余管理的对策研究。第四部分对实证过程进行总结并针对盈余管理提出了改进独立董事薪酬制度、改进股票的退市制度、完善外部监督机制、完善企业会计准则、减少对上市公司的政府干预的对策和建议。与已有的研究成果相比本文的创新之处在于:1、本文选取了一个普遍盈利行业的上市公司——房地产行业上市公司进行研究。2、改进了DS划分样本的标准。本文对样本的划分借用了DS的划分理念,但DS对样本的划分是一步到位,划分标准是本年跟上年相比的盈余变化情况,即相对于上年的盈余,本年盈余变化是否异常作为判断标准,但是这无形中就假设了上年盈余无异常,针对这个问题,笔者增加了一个在第一步划分的基础上,减轻上年异常变化影响的步骤。3、结合JJ的频率分布方法,对已经被划分的样本采用频率分布方法进行描述,并且以相关系数进行量化。当然,由于各方面的限制,本文的研究仍存在不少局限性,具体而言,包括以下几个方面:1、本文实证研究的对象仅限于在上海和深圳证券交易所上市的房地产公司,研究结论以及本文的分类方法是否适合其他行业尚需进一步的检验。2、由于我需要的完整资料从2003年才开始,沪市、深市房地产行业上市公司剔除不连续数据后,截止2006年仅有47家公司,造成了我选择的总的样本点较少,所以没办法将非经常性损益更加细化到补贴、长期资产处置损益、短期投资收益、公司清算收益、委托服务收入、委托投资收益、债务重组损益、资产受托管理收入、资金占用费这些项目进行研究。因此本文研究还非常肤浅。相信随着研究的不断深入和发展,必将促进证券市场和房地产行业进一步规范和完善,审计等监管措施也将更加有力有效,会计信息更加真实可靠,上市公司在证券市场的运作更加规范有序,最终推动我国市场经济健康有序地发展。