近年来,国家不断地出台调控政策,意在建立房地产市场长效机制,在这样的大背景下海南于2020年3月宣布全面取消商品房预售制度,引发了笔者对于商品房预售制度的思考。我国为解决房地产市场化初期的困境,于1994年引入了商品房预售制度。商品房预售制度因其高度的灵活性和高效性,在引入之后迅速得到房地产市场的追捧。商品房预售制度不仅为我国房地产开发企业提供了新的融资方式,解决了房地产市场化初期企业原始资金积累不足的问题,也极大程度的缓解了我国房地产市场供不应求的矛盾,并侧面促进了我国宏观经济的增长。但由于预售制度存在先天性缺陷,加之制度环境的缺失和后天监管的乏力,使得商品房预售制度多年以来弊病难除,饱受争议。因此本文立足于当前社会阶段,从五个部分来探讨商品房预售制度的问题,希望可以寻找一条符合当前国内实际情况的改革路径,以助力房地产长效机制的形成。本文除去导论共包括五个部分:第一部分主要梳理我国商品房预售制度的定义和特征,以及制度的历史沿革和发展现状;第二部分在肯定商品房预售制度价值的基础上重点分析预售制度带来的负面影响;第三部首先分析预售制度产生负面影响的原因,主要从环境性缺陷和制度性缺陷两方面入手分析;第四部分主要对其他国家和地区的预售进行考察,总结其先进经验,同时与国内预售进行对比分析,为我国的商品房预售制度的改革提供可借鉴的经验;第五部分则建立在第四部分所分析的原因的基础上,探索商品房预售制度改革的可行对策。笔者认为鉴于预售制度短期内难以全面取消,因此仍然需要对其制度设计进行完善,与此同时,也要优化当前的房地产市场环境,建立完善的房地产行业信用体系,拓宽企业融资渠道,为商品房预售制度的改革提供良好的环境基础,避免制度变革过程中产生的蝴蝶效应。对于进入存量阶段的城市,可以逐步推行定金制的预售模式。