作为国内首单长租公寓类REITs产品,新派公寓类REITs的成功发行标志着中国房地产券化领域的进一步创新。这不仅为中国各类租赁住房持有企业提供了“品牌化租赁运营+REITs退出”的全新商业运作模式,同时也拓宽了国内REITs产品的基础资产范围,也丰富了我国资本市场上的可投资品种的类型。论文首先从我国长租公寓类REITs具体的产品结构情况出发,运用REITs投资风险分析理论对我国长租公寓类REITs进行投资风险识别,梳理总结出我国长租公寓类REITs存在的主要投资风险。分析发现,我国长租公寓类REITs产品存在的权益属性弱和底层资产标的物业集中度高的两个突出的问题。然后基于长租公寓类REITs投资风险识别的理论分析和新派公寓类REITs的具体情况对新派公寓类REITs进行投资风险评价。基础资产经营收益风险评价分析发现,相比起出租率,租金增长率变化对存续期现金流覆盖倍数的平均值的影响更大。同时发现:新派公寓类REITs存在一定程度上的租金收入短缺风险;优先级证券发行利率低于公寓板块的平均水平且存在利率风险;如果标的物业价格大幅下降权益级证券持有人会遭受风险损失。最后基于以新派公寓类REITs的长租公寓类REITs的投资风险分析,论文从优先级证券投资者和权益级证券投资者的角度给出我国长租公寓类REITs的投资建议,并基于投资者在投资长租公寓类REITs中关心的问题,从投资者的角度对长租公寓类REITs市场的建设给出相关建议。