公共租赁住房运行效率评价是衡量政府绩效的重要指标，当前中国正处在公共租赁住房建设“大补课”时期，其政策制定、分配实施、运营机制等尚未健全。因此，有必要对现行的公共租赁住房政策实施状况进行实证调研，弄清公共租赁住房运行效率的影响机理，不断完善公租房政策体系，使低收入家庭真正享受到国家“安居工程”的福利。
　　本文从租户对政府主导建设的公租房运行绩效的评估视角出发，对公共租赁住房政策绩效、分配绩效、目标绩效等进行效率评价，通过建立公共租赁住房运行效率指标体系，采用Ordered Probit回归模型探讨了公租房运行效率的主要影响因素。本研究主要结论如下：
　　（1）构建了公租房运行效率的满意度指标评价体系。住户满意度评价指标体系是对住户满意度情况进行评价和测量的基础。本文参考了国内外公租房运行效率评价指标的功能及选取原则，将公租房运行效率满意度总体评价设定一级指标，将政策绩效、分配绩效、目标绩效等6个维度设定二级指标以及具体16个三级满意度指标，进而检验对政策目标设置是否科学、合理。
　　（2）建立了公租房运行效率满意度Ordered Probit模型，确定了公共租赁住房准入退出运行效率影响因素。结果显示：政府部门制定的保障性住房资格的家庭收入要求、分配给租户的住房面积、户型等、保障性住房的租金水平、居住小区的物业管理、市住房保障部门的工作效率、保障性住房分配整个过程（如资格认定、排序、分房等）的公平、公正性6个影响因素对满意度影响显著。
　　（3）提高公共租赁住房运行效率的借鉴和建议。分析比较了多国保障性住房运行过程中成熟的做法，为细化中国公共租赁住房甄别保障对象、分配、后期运营管理提供思路借鉴。诸如，放宽准入门槛，提高配置效率；优化公租房资格认定、排序制度，确保公平分配；完善和建立租金差异化调整机制以及“三位一体”的管理评价标准体系，为政府部门科学决策提供新的思路和参考。