严格意义上讲，我国城市住宅产业发展是从98年住房体制改革开始的。相对于国外发达国家和地区，我国城市住宅产业发展时间较为短暂，住宅市场的发展存在着很大区别。由于我国幅员辽阔，加上住宅商品本身的属性，存在着较大的地域性差异。　　 城市住宅产业涉及建筑、能源、电力、钢材、环境、剩余劳动力等多个方面。其健康发展对于国民经济的促进作用可见一斑。更重要的是我国大部分地区的人均居住面积仍然比较低。天津是四大直辖市之一，在国家宏观调控政策下，城市住宅市场逐渐走向成熟，但就像全国一样，住宅市场还不是非常完善，一些问题如价格问题、结构不合理等仍然存在。如何处理好房地产业健康发展，让居者有其屋，实现经济大发展的同时构建和谐城市成为了当务之急，也是天津市需要长期做的一项工作。城市住宅产业也是天津的支柱产业之一，其带动经济的作用非常之大，如何保持产业稳定健康的发展，避免价格波动过大，如何进一步改善民生，逐步提高居民住房质量，完善社会住房保障制度，解决拆迁居民的住房问题等成为了亟待解决的问题。因此本文落脚点定在住宅价格的波动分析上，旨在通过分析其波动特点，试图建立波动方程，找到影响天津住宅价格波动的主要因素，进而预测天津住宅价格未来走向，并提出政策建议。　　 本文在前人的研究基础上，通过理论分析找出可能影响天津市城市住宅价格波动的因素，建立了Panel Data面板模型，通过实证研究，得出影响天津市城市住宅住宅价格的主要因素为：城市人均可支配收入、常驻人口数、投资额、贷款额等，并提出了政策建议，进行了对于相关研究的展望。