本文是对物业服务合同及审判实践中出现的具体问题如何准确认识和适用法律进行的分析和研究,及在此基础上进行的完善物业服务合同法律的思考。全文共分六部分:第一部分是对物业管理、物业服务合同基本概念及性质的解析,指出物业管理是基于业主的建筑物区分所有权中的成员权,而物业服务合同则是业主行使成员权的具体法律形式,也是业主与物业服务企业间法律关系具体内容的体现。第二部分则提出了人民法院在审理物业服务合同中的诉讼主体问题,指出物业服务合同仅涉及特定业主或者是单个或部分业主的权益受到侵害、或者只有当物业小区只有一个业主、或者小区业主人数较少且经全体业主一致同意不成立业主大会时,业主可直接与物业管理企业签订物业服务合同情况下,业主可为合同的主体及诉讼主体外,其它情况下的业主及业主委员会、业主大会均不是物业服务合同纠纷的主体,同时提出确立业主团体的法律地位,赋予其民事诉讼主体资格。第三部分,则通过业主投票权的确定与行使这一角度,探讨了业主共同意思表示的确立。当数人共有一房产和一人有多个房产时,拥有一个投票权。物业使用人行使投票权,必须符合一定条件。未出售的房产、已签订出售合同但未交付的房产、已交付但未办理产权证的房产也都应计算其投票权。第四部分,分析了最常见的一类物业服务合同纠纷—服务费纠纷产生的四类原因及其审理思路,其中着重探讨了物业服务质量的举证责任及业主的履行抗辩和空置房的服务收费问题。第五部分,分析了物业服务企业履行安全保障义务的性质及内容,分析了物业服务企业违反安全保障义务纠纷的类型及责任认定。第六部分从四个方面表明作者对完善物业服务立法的思考,即:按照市场规律,重构业主委员会、物业服务合同的有名化和规范化、进一步明确物业共有部分的权属和范围、加强对现有《物业管理条例》民事责任的规定。