自上世纪末住房改革以来,房地产行业的发展速度开始节节攀升,在我国国民经济的发展中发挥着愈加突出的作用。特别是近十年以来,地产行业更是飞速发展,成为我国国民经济的关键贡献力量之一,其稳定性影响着国民经济的平稳发展。房地产行业作为典型的高负债率行业,融资方式、成本和规模对房地产企业的发展有着巨大的影响。近年来,房价的持续上涨和房地产企业的野蛮式扩张,国家逐步收紧房地产行业政策和融资政策。2015年,根据《证券法》的相关要求,当企业在债券市场上的公募公司债券规模高于公司净资产规模的百分之四十之后,企业将被禁止新增公募公司债券。（证券法已于2020年终止该条款）。2020年“三条红线”规定的发布,众多房地产企业均呈现三红态势,融资难度不断加剧。在销售端和融资端的双重管控背景下,房地产企业经营发展严重受阻,资金压力日益增大。为解决公司所面临的资金困境,实现公司的稳步发展,自2013年恒大集团在香港发行第一只永续债以来,永续债就开始凭借其“明股实债”的特点逐渐在地产公司间掀起了争相追捧的热潮。作为一种全新的混合融资工具,永续债是一种同时具有普通债券支付利息等特点的“债性”以及股权融资无明确到期期限、会计确认时可选择计入所有者权益等特点的“股性”的全新混合融资工具。但是,随着永续债的发展,其所带来的的负面影响也逐渐凸显。从发行条款中的利率跳升机制所带来的的沉重利息负担到2019年我国发布永续债新规导致永续债在会计确认时计入所有者权益的难度加大,都使得房地产企业发行永续债的风险逐渐加大。为此,本文通过梳理百余家房地产企业的发债情况,选择了在新规发布前后的较短时间内都有发行永续债的华发实股份作为研究案例,深入剖析其永续债发行过程中存在的隐性负债风险、盈利风险和永续债新规发布前后的会计处理合规风险以及长短期融资效果,并综合评估效果和风险得出相关结论和针对性建议,以期为房地产企业健康发展和市场监管政策的完善提供一定的借鉴和参考。本文首先统计了2013-2020年间我国永续债市场的发展情况,数据表明我国房地产行业永续债规模呈持续增长态势,逐步成为房地产企业融资的重要方式之一。同时选取了2015年-2020年发行永续债的上市房企作为样本分析其发行永续债的市场反应,发现拟注册发行永续债的公告日在2018年之前的房企,其市场反应为正效应。而公告日在2018年之后的房企,其发行永续债的市场反应较为消极。差异原因主要为新题材效应、行业管控趋严和房地产债务风险增加。而后,在以永续债发行条款和自身特点对华发股份永续债融资的风险进行分析时发现,永续债发行过程中主要存在隐性负债风险、盈利风险和永续债新规发布前后的会计处理合规风险三种风险。在从市场反应、融资成本资本成本对比分析以及财务指标和非财务指标变化对华发股份发行永续债的融资效果进行评估后发现,短期融资效果来看,华发股份在公告永续债融资后短期市场反应消极。从长期财务绩效来看,仅对长期偿债能力和营业能力有一定的正面效应但并不明显,同时伴随着盈利能力持续下滑的风险。综合永续债发行的风险和效果,本文发现因房地产行业管控的保持严控态势,房企利用永续债进行融资的风险不断增加,效果也不及预期。针对上述问题,本文从企业内部控制角度出发,提出若干建议:控制和降低永续债融资规模、适时发行和赎回永续债、拓宽融资渠道以及加强政策风险控制。从市场监管的角度提出加强募集资金监管、强化信息披露两点建议。