房地产调控政策出现在我们身边已经不再是新鲜的事情,然而,对于房地产调控政策的探讨甚至争论却始终存在。从房地产调控政策出台至今的十几年里,我们看到的就是且调且涨的奇怪现象。为什么会出现这样的效果?房地产调控政策的问题究竟在哪儿?如果其科学性、有效性都被质疑,既不可避免地带来极大的消极影响,又对房地产市场中的实质问题避而不谈,那么它还有没有继续存在的必要?是否有可以取代政策的、可以更好地发挥作用的手段存在?笔者认为,这些问题都值得我们认真思考。本文的前言部分主要介绍了本文研究房地产调控政策存废问题的起因、研究现状、研究意义等情况。通过文献检索与整理,笔者认为目前学者对于房地产调控政策的侧重点多集中在政策本身,或褒或贬,主要是围绕着政策的内容、形式、效果等展开；或者不同学科从自己的视角对某一类政策做出评价；经济法学者多强调房地产调控政策与经济法、尤其是宏观调控法的关系,引申到对宏观调控的权限、主体、原则、手段等问题的思考。笔者尝试从政策入手,但是试图否定政策,得出房地产市场的健康发展需要经济法各制度的建立与完善来取代现有政策的结论。本文的第一章介绍了关于房地产调控政策出台的市场背景以及其与现行法律的关系。房地产调控政策出台的市场背景,即我国房地产市场存在了哪些问题才导致政策频频出台；房地产调控政策出台之后与现存法律部门的关系,则指出了其与民商法、行政法等难以自洽的部分,也探讨了它与经济法、尤其是与宏观调控法的关系。本文的第二章,笔者详尽论述了目前房地产调控政策的失灵。房地产市场调控十几年,究竟其调控目标是什么?各类政策在理论上想起到怎样的作用?实际中效果究竟如何?那么,这一部分内容就分类讨论了各政策在实际执行过程中沦为“空调”的现象。当然,政策频频沦为“空调”,主要原因在于市场方面与政府方面的顽疾政策根本无法涉及。本文的第三章认真讨论了这一问题。房地产市场中的“市场失灵”与“政府失灵”交替出现：严重的供求失衡问题、目前的土地出让制度问题政策无法解决,房地产商的垄断行为、不正当竞争行为政策“视而不见”；央行超发货币行为的随意性政策毫无办法,而公共资源分配不公的问题又不是政策力所能及。因此,在本文的第四章提出这样的观点：为了扭转政策频频失灵的现状,不进入市场失灵与政府失灵交替循环的死胡同,我们应该尽快用制度来取替政策的存在。经济法视角下,可以充分发挥并完善反垄断法律制度、反不正当法律制度、中央银行法律制度、土地管理法律制度、财税法律制度、以及保障住房法律制度的积极作用。毕竟,已有的法律资源具有政策所不能比拟的稳定性、科学性和效力性,规制和调控市场的同时约束政府的权力,使房地产市场尽快走出且调且涨的怪圈。