在实际应用中,预测房价及其波动变化的模型有很多,很多学者对房地产价格的研究,多是对房价的各种影响因素进行建模分析。此外,学者在研究价格波动时,通常选用异方差类模型,大部分模型都应用在股票市场和期货市场等金融市场,但ARMA-GARCH模型在房地产市场的房价研究中应用并不多见。本文旨在利用ARMA-GARCH模型研究济南市房价指数的预测及波动,针对近十年房地产市场状况,并提出如下问题:济南的房地产市场的价格波动是否具有聚集的特点;如何对济南市房价进行短期预测与波动分析;济南房地产市场是否存在对称性。基于以上三个问题,本文考虑到房地产既能为人类提供居住,又含有投资过程中,增值保值的功能,房价序列可能会存在异方差效应,因此本文从Wind数据库获取样本数据,具体为济南市2011年1月至2017年12月房屋销售价格指数,从房价指数序列本身出发,首先尝试建立AR模型,再残差序列具有ARCH效应的基础上加入GARCH模型。最后用此联合模型来拟合房价,并考虑残差序列在不同分布下,对模型进行优化与改进,希望找到预测房价及其波动性的理想模型。在条件异方差模型族中,EGARCH模型常用来验证波动率是否具有杠杆效应,最后利用多因子模型来研究山东省房价的影响因素,并将多因子模型与时间序列模型进行简要对比。对此,本文共分成五个章节,由研究背景及意义,研究文献的探讨,说明房地产市场现状以及理论准备,继而设计研究模型并进行分析,最后提出对策与建议。近十年来我国房地产价格的变化非常大,现如今太多年轻人沦为“房奴”,而背后的炒房热现象以及“房价泡沫”引人深思。特别是2008年金融海啸引起金融市场的巨大回落,房地产市场也包括在内。房地产业作为经济发展的支柱产业,其健康发展至关重要,而房地产的价格与波动无疑是判定房地产业是否健康的重要指标。因此本文主旨研究房价内在运行规律,对于预防房价大起大落、警惕房地产泡沫具有非常重要的意义。