中冶轩和投资有限公司于2009年6月11日在上海市土地交易市场举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中竞得上海青浦朱家角新风路西侧商业地块(地块公告号：200903507)的开发权,取名“轩和坊”(以下均称为“轩和坊”)。这是自上海市土地公开招拍挂以来笔者亲自参与的土地市场公开招拍挂第11幅地块,也是本人参与竞拍中获得的最小的土地。土地出让面积为2945.8平方米,属朱家角古镇风貌保护区,政府对建筑外貌本身有严格的要求,为保护古镇风貌,保留现有建筑物与土地一起出让。由于此项目开发时段正值国家对房地产行业进行调控的阶段,所以对本人来讲如果能够在做项目的本身不但能形成适当的利润空间,而且能形成“轩和坊”特有的品牌,这也是我大学毕业从事房地产行业十多年以来的梦想。鉴于本项目兼具有商业、景点、企业品牌的多重属性,国内现有的三种典型的商业地产开发模式均不能完全适用于“轩和坊”项目。因此,笔者期望运用在EMBA中所学的营销管理知识,针对项目开辟“四方顾客价值共赢”的新型营销开发途径,完善国内商业地产的开发模式。论证这一新模式的实施可行性和局限性。并将这一研究运用到“轩和坊”项目的营销开发实践之中。建立中小企业商业地产的独特品牌和营销模式优势,使企业在长久的竞争力上获得优势。在“轩和坊”的营销开发模式下,利润实现方式虽仍为销售,但整个过程中绝不割断商业地产特殊的价值链条,以实现狭义顾客的四个层次的价值为核心,以终端消费、商业经营的共同研究为起点,以实现四方共赢为最终目标。并由此树立企业的品牌形象,培养起一批信任和跟随企业的投资者,建立起关系营销网络。