【摘 要】
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随着传统房地产行业发展进入瓶颈期,房地产企业为寻求新的发展方向,打破当前困境,正在逐渐探索新的发展模式。在当前产业多元化发展的环境下,以产业园为代表的产业地产正逐步成为投资者新的关注领域。产业园开发不仅可以带动邻近区域的发展,而且可以促进产业链整合,刺激经济增长并增加政府税收。因此,资本的流入和政策的倾斜成为必然,资本和政策因素的影响将会促进产业园项目的快速发展,与此同时也给产业园项目的开发和运营
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随着传统房地产行业发展进入瓶颈期,房地产企业为寻求新的发展方向,打破当前困境,正在逐渐探索新的发展模式。在当前产业多元化发展的环境下,以产业园为代表的产业地产正逐步成为投资者新的关注领域。产业园开发不仅可以带动邻近区域的发展,而且可以促进产业链整合,刺激经济增长并增加政府税收。因此,资本的流入和政策的倾斜成为必然,资本和政策因素的影响将会促进产业园项目的快速发展,与此同时也给产业园项目的开发和运营带来新的挑战。相较于传统地产项目的普遍高周转性,产业园项目多遵循低周转、重资产相结合的运营和盈利模式。产业园项目投资的长周期性也给投资者或房地产开发企业带来持续的现金流和利润。但是,产业园的特性也决定了其在投资过程中既要面临传统地产项目具有的技术和政策等风险外,所面临的产业园经营过程中的经济和管理风险的影响也尤为突出。因此,对产业园项目投资决策阶段的风险研究有助于开发商识别决策阶段所面临的风险因素,使企业在投资决策阶段提前为即将面临的风险建立风险管控体系和应对策略,减轻对项目的影响程度。产业园项目开发过程中风险形成的原因很多:立项前期相关调研不够全面使得项目立项初期规划不合理或不能满足预期,决策者的素质不能满足项目的决策高度致使无法妥善协调各方面冲突,另外,风险管理系统尚未搭建完善也将导致投资者无法完全预估风险,不能很好地采取应对措施等等。本文在梳理和分析产业园项目开发过程中有关投资风险管理的文献基础上,结合本人长期在房地产企业相关项目中的工作经验,以正在建设中的WH产业园项目为例对产业园项目为例进行投资阶段风险管理研究的实例分析。本文从正在建设中的实际项目出发,旨在结合相关概念和理论基础的同时聚焦产业园项目风险管理,探索风险识别和评估方法,并对其作出定性和定量分析。本文首先运用专家调查法初步筛选出包含14个二级风险指标和5个一级风险指标,指标涵盖了经济风险、政策风险、管理风险等5个方面的风险因素。并借助模糊层次综合评价模型,提取影响WH产业园项目投资决策阶段的风险因素,再对项目投资决策阶段的风险进行评价和分析,最后针对不同风险提出相应的应对措施。根据风险评价模型测得结果如下:WH产业园项目投资决策阶段总体风险属风险一般级别。具体来说,政策风险和区位风险的风险级别较低。社会风险、经济风险和管理风险的风险级别一般。根据最大隶属度原则,各级别风险的最大隶属度由高到低依次为一般风险（44.41%）、较低风险（28.49%）、很低风险（11.88%）、较高风险（10.65%）、很高风险（4.57%）。可知,项目的风险主要集中于一般及以下级别。基于模糊综合评价法,本文确定WH产业园项目在投资决策阶段的风险主要是由经济因素带来的。项目建设期间经济指标波动的不确定性、相似项目分割目标客户群和风险管理能力不足等因素也增加了一定的风险。综合共同作用的五种风险因素影响权重可得WH产业园项目的风险处于一般水平。为优化项目的风险管控手段,本文通过实证分析,建立WH产业园投资决策阶段风险管理体系,通过对不同级别风险提出针对性优化策略:随时把握国家和地方的政策信号、深入市场调研、采用固定利率抵押贷款融资、建立高素质管理团队等一系列优化建议,将产业园项目投资风险控制在合理可控水平,确保投资活动顺利进行。
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