论文摘要 住房抵押贷款证券化，促进了资本市场与房地产市场的结合，对美国的经济产生了举足轻重的影响，但在我国还是一个比较陌生的事物。在我国，一方面，存在着巨大的住房需求，另一方面，又空置着约6400万平方米的住宅空房。住房抵押贷款证券化，正好可以解决这一对矛盾，促进房地产业的发展，实现居者有其屋，并对金融业产生深远的影响。但住房抵押贷款证券化的操作过程怎样，其抵押证券如何设计，在我国如何推广，尚是一个新颖的课题。本文分四章对此展开论述。 第一章是住房抵押贷款证券化概述。所谓住房抵押贷款证券化，指把单个或多个抵押贷款组合在一起，并以此为担保品发行证券（即抵押支持证券，MBS），出售给投资者的过程。它起源于七十年代的美国，其初始动机是为了解决利率变动对银行、储蓄机构的资金来源约束和对赢利的影响，吸引机构投资者和其它投资者。 抵押支持证券（Mortgage-backed Securities, MBS）产生所必备的市场条件包括：1 发达的一级抵押市场。其中住房抵押贷款人（又称贷款出售银行、发起人）、评估机构、信用局、产权保险人、私人抵押保险人、政府抵押保险人各自履行着不同的职能。2发达的二级抵押市场。一级抵押市场是抵押贷款的发起市场，二级抵押市场是抵押贷款交易和流通的市场，抵押支持证券产生于二级抵押市场。由于贷款人面临着各种各样的风险（如借款人违约风险、流动性风险），因此贷款人希望把不具流动性的抵押贷款出售以获取最大利润，政府机构性质的抵押担保机构和非政府机构性质的抵押担保机构就应运而生，随之产生了二级抵押市场。3 抵押贷款多种多样。4适应于抵押支持证券的结构变化。 抵押支持证券（MBS）的证券化程序以政府机构MBS为例为：借款人→抵押贷款银行→政府机构→抵押支持证券→投资人。证券化过程涉及的参与者主要包括：发起人、服务人、发行人、证券商、信用强化机构、信用评级机构和受托管理人。 第二章着重介绍了各种抵押支持证券（MBS）的特点、结构、现金流、收益和定价。抵押支持证券（MBS）主要有三种类型：1抵押转手证券，2抵押担保债券（ Collateralized Mortgage Obligations，CMOs），3剥离的抵押支持证券。 抵押转手证券是指发行人把抵押贷款组合起来并以不可分的利益出售给投资者的一种证券。它分为四种类型：1政府国民抵押协会（GNMA）转手证券，2联邦住房贷款抵押公司（FHLMC）转手证券，3联邦国民抵押协会（FNMA）转手证券，4私人转手证券。由于转手证券的现金流取决于其基础抵押贷款的提前偿付速度，因而本文介绍了两种最常见的提前偿付模型：有条件的（不变的）提前偿付率（CPR）模型和公共证券协会（PSA）的提前偿付模型。在一定的提前偿付假设基础上，对抵押转手证券的现金流、收益<WP=3>率、和定价进行了详细的定量和定性分析。指出抵押转手证券的收益率指使证券预期现金流的现值等于证券购买价格的利率，给定抵押转手证券要求的收益率，抵押转手证券的价格就仅仅是预测的现金流的现值。同时，指出了抵押转手证券的提前偿付风险（包括收缩风险和延长风险）和局限性，从而引出了抵押担保债券（CMO）。 抵押担保债券（CMO）是一种衍生的抵押债券，包含几个债券级，每一级都有不同的最后期限和不同的平均寿命，因而能吸引不同偏好的投资者，从而克服了抵押转手证券的局限性。常见的两种抵押担保债券是顺序支付的抵押担保债券和含应计债券级的抵押担保债券。本文详细介绍了这两种债券的结构和现金流以及它们不同的特点，并从投资者和发行人的角度分析了抵押担保债券的优点。 当把本金和利息非等比例地分配给证券持有人时，就产生了剥离的抵押支持证券。最常见的剥离的抵押支持证券是只付利息（Interest-only，IO）证券和只付本金（Principle-only，PO）证券。文章详细介绍了只付利息（IO）证券和只付本金（PO）证券的现金流、定价、收益及价格波动。 第三章指出了我国住房抵押贷款证券化的现状、难点与作用。虽然美国的住房抵押贷款证券化已相当成熟，但是，我国目前住房抵押贷款证券化的发展尚为一片空白，其运作的难点主要包括：1一级抵押市场萎缩，主要是购房者（借款人）和贷款人各有难处，2二级抵押市场上，缺乏推动证券化业务的机构设置，需求主体与规模不足，利率结构不合理，证券评级业不规范，尚无相应的法律、会计、税务等方面的支持。但是，住房抵押贷款证券化对国民经济、资本市场、购房者、投资者、中介者、贷款银行都有重大的作用。尤其可以使贷款银行：1有效地转移和分散风险，2增强流动性，3提高资本充足率，4健全资产负债管理，5扩大融资渠道，减低融资成本，6提高赢利能力。从而对银行的安全性、流动性和赢利性都有重要影响。因此，有必要在我国尽快开展住房抵押贷款证券化。 第四章分析了我国住房抵押贷款证券化的有利条件，并对我国住房抵押贷款证券化模式作了探索。笔者认为，尽管在我国推行住房抵押贷款证券化的难点很多，但有利条件也不少：1住房消费将是我国跨世纪的消费热点之一，2贷款银行正转变观念，积极开展住房信贷，3证券市场发展潜力巨大，4证券投资?