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近年来,出于政策红利支持和自身发展需求,长租公寓行业赢得了二手房代理、地产开发商、互联网企业、资本市场的青睐和投资,越来越多的企业开始投入到长租公寓行业中来。但由于长租公寓运营模式成本高、周期长的特点,使得以往主流的融资手段对于长租公寓企业而言存在如规模、期限和成本等不匹配的问题,无法满足其融资需求。而资产证券化由于在融资规模、成本和可操作性等方面的优势,成为了越来越多长租公寓企业的融资选择。“中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”作为我国住房租赁市场首个将房租分期小额贷款债权作为底层资产的资产证券化产品,通过设置双SPV和循环贷款结构解决了长租公寓底层资产合规性和期限不匹配的问题,一定程度上扩宽了长租公寓企业的融资渠道。但与此同时“自如1号”的底层资产服务机构在运营商出现了一些问题,负面新闻缠身,甚至遭到了北京住建部的曝光。基于以上背景,本文从长租公寓和资产证券化理论出发,采用案例分析法和财务指标法,对“自如1号”的公司背景、产品要素、交易结构和增信安排等基本情况进行概述后,从其产品的发行动因、产品设计、产品风险、发行效果和存在的不足等五个方面对案例进行全方位的剖析,研究发现:一方面,北京自如资管出于改善财务结构、扩大企业规模和资产证券化具备渠道优势等三方面的动因,通过双SPV、循环贷款结构和超额利息覆盖倍数等产品方案设计针对性地解决了底层资产的合规性和适用性问题,成功的发行了“自如1号”,从而提高了自如资管的盈利能力、资产流动性,降低了其财务风险。另外在一定程度上也对其偿债能力产生了正向的作用。但另一方面,其产品面临着底层资产的风险、流动性风险和包括利率、评级、道德风险和现金流预测风险等在内的其他风险。此外,“自如1号”还存在如循环贷款机制加大了底层资产服务机构的运营压力、私募发行降低了产品的流动性以及底层资产合规性有待加强等方面的不足。最后,本文针对本次发行中存在的风险和不足,提出了对于“自如1号”产品和长租公寓发展等两方面的建议。针对日后发行相关产品的企业的建议主要为通过引入储架发行以提高其产品灵活性,强化运营能力从而严控底层资产质量等。对于长租公寓融资的建议主要有构建多元化住房租赁融资体系和加强监管力度,规范住房租赁市场。