自1981年,深圳与广州开始商品房开发试点以来,中国商品房市场虽经历波澜却在波澜中突飞猛进发展,2008年以后房地产逐渐成为国民经济的重要组成部分,同时买房难也成为大部分人面临的一个难题。房地产业已成为促进“中国城市化”、推进“城市国际化”的重要力量。然而,由于目前房地产业的过速发展,国家宏观政策调控加强、成本增加、市场风险、行业竞争加剧等现状,房地产市场也面临着阶段性地改革和相对地饱和,使房地产行业面临着严峻的考验。本文通过对鲁商·松江新城项目的营销策略研究,探讨新形势下房地产的生存发展。鲁商·松江新城项目隶属于鲁商置业股份有限公司,鲁商置业股份有限公司(上证代码600223)是一家专业从事房地产开发、经营管理的大型房地产综合开发集团企业,注册资金人民币10亿元,国家一级资质,下设二十余家子公司,现开发项目近三十个,年销售额近100亿元。鲁商·松江新城项目是鲁商置业迈向全国战略的重点项目,肩负着区域拓展及树立品牌的双重责任。项目总占地面积约84万平方米,地上总建筑面积约215万平方米,项目自2011年开始动工建设,将建成大型购物shopping mall、星级酒店、高档写字楼、豪华公寓、花园洋房、高层住宅等为一体的城市综合体。项目预计总投资180亿元,由于项目投资大、收益时间长等特点决定了项目销售对于整个项目生存的重要性。本文运用现代营销学理论以及数据分析方法,对鲁商松江新城项目的宏观环境分析(包括政策环境分析、经济环境分析、社会环境分析外部环境)、内部环境(包括企业优势与劣势分析、主要竞争对手分析、客户购买情况分析)、目前存在的问题(包括客户流失、缺乏市场调研)等分析并结合项目区域竞争对象、品牌竞争对象,找出该项目在营销管理工作中存在的不足。针对分析中存在的不足,在营销体系、价格定位、质量管控、客户满意度、内部管理上提出解决措施。