近年來，我国房边产行业在二十一世纪全球经济—体化的影响下，已经进入了一个史无前例、充斥着变化的敏感时期。当前，随着中国加速建设城市的步伐，住宅项目的商品房已经变成人们不断消费和投资的热点。因此越来越多的房地产商持续不断地开发新的项目。住宅商品房的购买已经变成带动当代市场经济飞速发展的关键，在房产开发过样中，市场营销策略的制定是至关重要的。然而，我国关于房地产住宅项目产品营销领域的研究尚处于起步，那么房地产公司如何制定精准的、可行的营销策略，以进行准确的市场定位，并同时满足客户和房地产商的利益，是房地产公司和本地政府共同关注的话题。　　本文运用营销管理理论对S房地产公司的浅水湾住宅项目的营销策略进行研究，首先，利用文献分析法，查阅、搜集和整理与本研宄相关的文献。为本文研究奠定理论基础。其次，实地考察调研了该项目的现状，发现该项目面临的五个问题：产品定位缺乏明确的阐述、如何在既有楼盘状态下提升产品吸引力、如何制定一个潜在客户能够接受的合理价格、通过什么样的营销渠道能够将产品快速的销售、用什么促销手段能够将产品快速的销售。再次，采用PEST模型对对该项目所处的宏观环境展开深入的分析：采用波特五力模型对该项目的微观坏境进行详细分析；通过问卷调查分折了当前乌鲁木齐市民对房地产的需求情况；采用SWOT分析挖掘了该项目的优势、劣势及面临的机会、威胁。然后，运用STP理论对该项目进行市场细分、目标市场选择和市场定位；针对现存问题提出营销策略：产品策略（产品外在包装策略、产品内在展现策略和产品服务化营销策略）、价格策略(市场比较定价策略、折扣价格策略、低开高走价格调整策略）、渠道策略（座销+外拓直接销售、间接销售、网络营销）、促销策略（人员推广、活动推广、媒体推广）。最后，提出了相应的实施建议；增强服务意识，提高客户满意息度；紧密关注市场形势，学习国家住房政策；加强营销团队建设，提高营销水平；利用“互联网+”进行创新。　　本文研究分析了乌鲁木齐市S房地产公司的潜水湾项目的营销环境，明确了目标市场，提出相应的营销组合策略及保证其实施的建议，为S房地产企业顺利地进行项目营销活动具有实践指导意义。