一、选题背景 近来争议最大的莫过于商品住宅空置率的高低。以中国社会科学院金融发展室主任易宪容为代表的一派认为，中国的商品房空置率已达到26％，属于严重积压，必须采取强硬措施，否则将对国民经济带来严重后果。而以北京师范大学管理学院教授董藩为代表的一派则认为，中国的商品房空置率不足1％，价格上涨正是供求关系的反应。当业界和学术界都在争论商品住宅空置率是否过量、房地产市场是否存在泡沫时，越来越多的人吃惊地发现：由于缺乏科学和权威的统计数据，中国的房地产市场正陷入一团“统计迷雾”，围绕它所进行的争论也只能是雾里看花，各执一辞。笔者发现人们目前对空置的概念不清、分析方法和判断标准有误，故市场上充斥着各种各样相去甚远的空置率数字，从而产生困惑。 从这个角度出发，笔者认为，对空置问题的研究有一定的现实意义。另外，空置率是反映房地产市场走势和衡量房地产市场是否健康的重要指标，它不但与房地产价格的涨跌息息相关，而且对房地产投资、甚至宏观经济的发展都有重要的指示作用。在发达国家，对房地产空置率的研究已经比较成熟，但在国内尚属起步阶段。因此，对适应中国市场特征的房地产空置问题的研究也是当务之急。 二、研究方法与逻辑架构 本论文采用定性分析与定量计算相结合的方法。定性的分析方法就是用综合分析的方法将事物之间的关系用文字形式表达出来，这种方法在过去几十年的经济与管理研究中大量采用。定量的计算分析方法是用一个反映本质关系的稳定的通用公式(模型、模式)，得出复杂事物数量之间的因果关系，使客观事物量化，从而避免个案处理时人们的主观偏好及失误。这种模型量化的方法是现在经济研究尤其是应用经济研究的典型方法。 文章从空置和合理空置的概念入手，通过对比分析了国内外空置概念和指标设置的差异，这是全文的理论基础。在此基础上，描述并分析了我国商品住宅空置的现状，并计算出从1995-2006 年各年度全国范围内的商品住宅实际空置率。 再通过计量模型找出目前中国房地产市场商品住宅的合理空置率，将实际空置率与合理空置率进行比较，可得出实际空置率是否过量的结论，最后利用该结论对某些经济现象进行解释，并给出政策建议。三、主要观点及结论笔者分别采用三种不同的计算方法，对1995 年至2005 年11 年里的商品住宅空置率进行了测算，得到三组截然不同的数字。但通过分析发现三组数据的相关性较强，三个指标之间反映的信息具有很大的重叠，因此本文得出的第一个结论是，由于计算方法的不统一，判断空置率高低的关键不在于各种数字的绝对量，而在于选择合适的参照系。笔者选择了相对比较合理的报告期商品住宅空置率（住宅空置率3）作为回归变量，计算我国的合理空置率，并对其所反映出的信息进行分析。按照笔者的计算结果，近年来我国商品住宅空置率在18％-30％之间，而在现实环境条件下的合理空置率在35％左右，故结论是目前我国商品住宅空置率总体并不过量。笔者认为，存在空置并不必然代表供大于求，只有超出合理空置的空置部分才是过剩的供给。如果空置量仍在合理范围内，甚至远远低于合理空置量，则不能由空置的增加推导出价格应该下降的结论。由于目前的实际空置率仍在合理空置率水平之下，故对全国总体而言，商品住宅的价格仍在上涨，而且，在未来几年内这个趋势恐怕不会改变。 四、创新与不足文章的主要创新表现在以下几个方面： 1、业界和学术界对商品住宅空置率的讨论很多，但真正系统的研究还凤毛麟角。 2、明确了空置的概念，并对国内外空置的计算方法进行了区分。 3、在其它的许多有关空置率的文章里，都是将计算出的实际空置率与所谓的国际警戒线或房地产市场相对成熟的发达国家的空置率做比较，从而得出空置率是否过量的结论。本文通过计算合理空置率，再将实际空置率与合理空置率相比较，是一个创新之处。 4、对合理空置率的计算，笔者考虑了多种因素的影响，但又苦于统计数据的不足，故既是创新，也是不足。 文章的主要不足有以下几点： 1、中国的房地产市场发展极不平衡，地区差异大，通常各省之间、各城市之间房地产发展水平以及空置状况都天差地别。但文章研究的空置率是对全国总体水平而言的，故对于省、市房地产的发展而言，现实意义不大。 2、本文研究的是商品房中的商品住宅空置率，但商品住宅还可分为普通住宅、高档住宅、经济适用房以及廉租房等，而且不同档次的住宅其空置率是大不相同的。本文由于数据和篇幅的局限，也没有加之区分。3、除了房型结构之外，空置还应该有时间结构之分，空置一年以内、一年至三年以及三年以上的商品住宅对供给和房价的影响是很不一样的，对此，文章也没有加以区分。 4、此外，在文章第四章对合理空置率的计量分析中，时间序列的样本容量太小，只有11 年的数据，十一年的数据可能对于回归分析来说还不足以说明问题。对此，笔者想了很多办法，但最终没有解决。 5、文章利用模型计算出来的合理空置率是一个大致的结果，而且假设合理空置率在短期内是一个固定的值，但事实上合理空置率也是随着宏观经济、需求结构以及利率的变化而波动的。 6、模型中使用的各种数据，尤其是空置率的数据是作者通过国家统计局、建设部网站，以及搜房网、国研网等等大小网站搜集并通过一定换算得到的，数据来源的权威性存在一定的问题，而且在调整之前有些数据之间还存在矛盾，这也不同程度地影响了计算结果的准确性。