随着经济的快速发展,商业地产取得了巨大进步,一线二线的商业地产已经饱和,三线四线的商业地产潜力巨大,新一轮商业地产的热潮开始出现。传统的重资产运营模式不再能够帮助企业在市场中获得优势,一些房地产企业已经开始通过吸引投资机构等投资来尝试转型轻资产运营模式,其做法是投资机构出钱出地,房地产开发企业进行运营管理,修建好的商业地产项目只租不售,其租金净收益按一定比例分成。在当前经济环境中,重资产运营模式向轻资产运营模式转型的试验已成为中国商业地产可否健康发展的首要任务。想要促进新运营模式在中国发展,就必须做到轻资产运营模式的商业地产项目开发之前所给出的可行性研究能够被投资机构所认同,而报告中的所给出的项目的价值评估是整个项目的关键。在以往商业地产项目进行价值评估时,很大程度上依赖于评估人员的主观判断,缺乏对于风险因素的考虑,使用传统方法评估商业地产项目投资价值存在明显的问题,因此选用一种比较科学而且适合项目本身的评价方法刻不容缓。本文引入了基于蒙特卡洛模拟的VaR方法来对净现值（NPV）法进行修正,通过构建VaR+NPV模型,将证券风险管理中常用的VaR理论添加到商业地产项目的价值评估当中,对新运营模式的项目进行量化评估。具体做法是首先将项目折现率以及运营期内的现金净流量作为风险变量,通过蒙特卡洛模拟方法将项目整体模拟结果用VaR值以及平均值表示出来;其次基于房地产开发企业和投资机构两个不同的角度将分别所得的净现值用相同方法进行测算。本文还运用了对比法,首先将商业地产项目、投资机构以及商业地产企业获得的净现值用传统净现值法计算出来;其次运用基于蒙特卡洛模拟的VaR方法模拟出商业地产项目、投资机构以及房地产开发企业净现值的VaR值以及平均值;最后是将两种方法的结果进行对比分析,找到导致不同结果的原因。本文通过深入研究,论证基于蒙特卡洛模拟的VaR方法比传统的净现值方法更加适用于评价轻资产运营模式下的商业地产项目。研究结果表明:（1）在现如今的经济环境当中,商业地产向轻资产运营模式转型是非常有必要的。轻资产运营模式能够以更少的投入自有资金而扩大房地产企业的竞争优势,如今正是发展三四线城市的时机,相比于一二线城市,三四线城市租金回报比较高,轻资产运营模式能够使企业抓住发展的机遇。（2）VaR方法可用于房地产行业以衡量商业地产项目的风险价值。尽管VaR方法是用于度量金融领域中金融市场风险的风险度量工具,但是通过本文理论上的分析以及案例研究,可以得知VaR方法也可以用于研究房地产行业。不仅如此,该方法已广泛应用于各个领域,可以说只要是领域需要进行风险衡量,VaR方法都值得尝试。（3）详细阐述了VaR方法的概念、计算原理、计算方法等,归纳总结了商业地产风险价值评估中的三个关键参数:租金净收益、折现率、收益期限,通过引入了基于蒙特卡洛模拟的VaR方法来对净现值法进行修正,并将修正后的模型应用于实际的商业房地产案例,结合案例提出了过程中需要注意的问题以及如何求出参数的建议。（4）将传统的净现值方法获得的净现值结果与基于蒙特卡洛模拟的VaR方法修正的净现值方法获得的净现值结果进行比较,论证出后者评估结果更加科学,不仅相较于传统净现值法更加符合市场波动的实际情况,而且还为投资机构的决策提供了更为灵活的参考。