我国实行土地的社会主义公有制，按属性的不同，分为全民所有制(即国家所有制)和集体所有制。城市市区的土地属国家所有，农村和城市市郊的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。自从我国土地公有制确立以后，集体所有制下的农用土地，作为城市用地的补充，在不断进行着用地性质的转换，但集体土地向城市用地转换唯一的合法途径是土地征用。 在市场经济不断发展的今天，我国的征地制度越来越暴露出其不足和对市场经济的不适应。本文通过国内外征地制度的比较研究，阐述了我国征地制度存在的弊端，如征地范围过宽，征地补偿范围窄、补偿标准低，征地程序不透明，没有健全土地征用法律法规作保障等，以及由这些弊端所带来的不良后果，剖析了这些弊端产生的原因，主要是我国征地制度是计划经济时代的产物，与现在已发生巨变的宏观经体制和社会条件不相适宜。 本文根据是否具有明显的赢利性质将公共利益划分为“纯公共利益”、“准公共利益”、“非公共利益”，对于“纯公共利益”和“准公共利益”的用地需求，通过土地征用解决；对于“非公共利益”的用地需求应通过市场化的手段进行解决。 在集体土地向城市用地转换过程中，为了兼顾公平和效率，笔者认为一方面，要完善我国的征地制度，弥补“市场失灵”；另一方面，建立以产权分离为核心的市场化制度，弥补“政府失灵”。 我国已在5省(市)的9个城市展开征地制度改革试点。征地制度改革虽已起步，但集体土地向城市用地转换的市场化制度却在目前的条件下难以实一 施。因为土地转换的市场化制度的实施还要取决于一系列制度的支持。本文主 要以马克思的产权分离理论为基础，对集体土地向城市用地转换市场化制度建 设做一些有益的构想，笔者认为这种探索是有意义的，因为这种市场化制度的 安排增进了社会福利，符合国家和人民的利益，是今后集体土地向城市用地转 换的趋势和必要手段之一。