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20世纪90年代以来，房价问题一直是人们关注的问题，自2002年土地“招、拍、挂”的政策实施后至2012年的十多年间中国房价经历十余年的高增长，特别是一线大城市。而进入2014年后，中国房价下行趋势逐渐显现，中国楼市成交量走低，房价涨幅放缓，新建住宅和二手房环比下降城市个数大量增加。国内银行开始收紧甚至暂停房地产相关贷款的消息，房地产行业风险也引发了监管部门的高度重视，银监会在年初召开的2014年全国银行业监管工作会议上提出，要严控房地产贷款风险1。2014年的中国房价出现显著分化，一线城市房价上涨开始变缓，部分二线城市房价开始波动，一些住房存量比较多的三四线城市房价出现了明显下降。来自西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心于2014年6月在京发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》显示，2013年中国城镇地区整体住房空置率为22.4％，较2011年提高1.8个百分点。报告认为，房价下行趋势已定，住房市场即将迎来寒冬期，中国楼市在经历十年高增长期后或理性回归将步入调整期。
房价的变化使得关于中国房价中是否存在泡沫的争论更加不绝于耳。房价泡沫破灭论甚嚣尘上。房价的剧烈波动和房价泡沫的出现会对房地产业乃至整个国民经济造成重大影响。尤其是在房价泡沫产生的中后期，房地产业盛行着投机行为，不断扩大的贫富差距，疯狂增长的生活成本，都会造成资源资金的极度浪费、产业结构扭曲，这必将严重阻碍房地产业和国民经济的可持续发展。因此研究中国房价泡沫十分必要。由于房地产产品的不可移动性和消费的地域性，其发展具有明显的地区特征。近年来，随着交通条件的不断改善，房地产投资的加剧以及资本地域间的流动日渐顺畅等原因，房地产市场区域化特征逐渐淡化，区域间房价的相互影响程度逐渐变大，这为房价泡沫在地域间的传染创造了可能。各地区房价的上涨呈现出一定的联动关系，一个中心城市房价的高涨似乎引起了周边城市房价的增加，进而形成相互攀升的局面。因此，研究中国房价泡沫的区域差异和空间传染性具有非常重要的意义。
本文对中国区域房价泡沫进行了细致深入的分析，根据房价泡沫的形成机制和表现，从经济学理论上解释了中国区域房价泡沫的存在性，进而实证研究了中国是否存在区域房价泡沫，以及房价泡沫度的大小，并在此基础上对区域房价泡沫的空间传染性进行了研究，且根据中国房地产市场发展的现状对房地产市场的未来进行了预测，并给出了相关的政策建议。本文的实证分析路径如下:
在对国内外该研究领域已有的研究成果和方法进行总结和评述的基础上，利用2003-2012年十年间全国35个大中城市的面板数据，并依据经济实力、城市规模、政治地位、区域辐射力等将中国35个大中城市划分为一、二、三线城市进行分区域研究。首先分析了房价泡沫的形成机制，包括经济周期、货币政策、金融制度、投机因素等因素，然后举例介绍日本房价泡沫形成破灭的过程;
其次在对国内外房价泡沫检验方法进行系统梳理的基础上利用面板单位根和协整检验，采用房屋销售价格指数和房屋租赁价格指数这两个指标对样本区间中国一、二、三线城市是否存在房价泡沫进行检验;
接着将房价分解为由市场基本因素驱动的基本价格和由消费者的适应性预期驱动的非基本价格，建立面板模型对中国区域房价泡沫进行测度，根据模型结果分析中国房价泡沫的地区差异性，以及房价和房价泡沫的关系，并进一步分析利率政策、土地政策、人口政策对房价泡沫的影响;
再次将房价泡沫分解为前期的房价泡沫项和外在泡沫冲击项，利用动态面板模型广义矩估计法对样本区间内中国一、二、三线城市房价泡沫之间的相关性进行CD检验，据此对中国一、二、三线城市房价泡沫的空间传染性进行分析;最后根据中国房地产市场发展的现状对中国房地产市场的未来进行了展望。
以上四个步骤逐层递近、环环相扣。紧紧围绕中国区域房价泡沫进行了系统深入的研究，并得出以下四点重要结论:
第一，从中国房价泡沫整体存在情况的分析结果来看，综合第二代面板单位根检验和Pedroni协整检验的结果，在样本期间，中国房地产市场整体存在泡沫，且一线、二线、三线城市各类城市整体均存在一定程度的房价泡沫;
第二，从中国区域房价泡沫测度的分析结果来看，2003-2012年这十年间，中国一线城市的房价泡沫比较大，如深圳商品房价格泡沫度平均高达20％，相比之下，二线城市的房价泡沫并不十分严重，除个别城市（如杭州）外，商品房房价泡沫度大部分年份均控制在10％以下，三线城市中个别城市甚至出现了商品房销售价格低于商品房基本价值的情况（如乌鲁木齐），这与三线城市房地产市场需求疲软是分不开的;
第三，从房价泡沫的空间传染性研究结果来看，中国各区域间房价及房价泡沫均存在一定的传染性，且各区域间房价泡沫的相关性大小略有区别，在各类城市房价泡沫的传染性研究中，一线城市和二线城市房价泡沫的相关性相对较大，其次是二线城市和三线城市之间，一线城市对全国整体的房价泡沫的影响在三类城市中最大;
第四，从中国房价发展趋势的分析结果来看，中国房价的下行趋势基本已定，由于中国房地产业的发展模式不可持续，高房价严重超出了民众的承受能力，且抑制了中国制造业的创新能力等，中国房价也逐渐流露出疲态，从辉煌走向黯淡，从小城市开始，逐渐蔓延到二线、一线城市。
与其他文章相比，本文的主要特色是:
首先在方法的选择上，在房价泡沫检验的过程中使用Pesaran(2007)提出的第二代面板单位跟检验即CIPS面板单位根检验，对中国一、二、三线城市房价是否存在泡沫等问题进行检验，在房价泡沫的测度过程中加入非理性泡沫，并考虑模型的内生性使用动态面板广义矩估计模型以使结果更准确;其次对35个大中城市的划分依据经济实力、城市规模、政治地位、区域辐射力等一、二、三线城市的划分来分析;再次是对中国各类城市间房价泡沫的空间传染性进行探索并根据中国房地产市场的现状分析了中国房地产市场的前景。
本文还存在着许多缺陷和不足。第一，在测度房价泡沫时，基于数据缺乏以及时间精力有限等原因，选取的影响房价供求的因素不够全面，可能对结果会造成一定的偏差。第二，在房价数据的选取问题上，本文只选取了2003-2012年的数据，在数据长度上略显不足，这也是可能导致结果不够准确的原因之一。随着国家行业数据的不断充实，我会进一步完善这篇文章，以期得出更为准确可靠的结论。
房价的变化使得关于中国房价中是否存在泡沫的争论更加不绝于耳。房价泡沫破灭论甚嚣尘上。房价的剧烈波动和房价泡沫的出现会对房地产业乃至整个国民经济造成重大影响。尤其是在房价泡沫产生的中后期，房地产业盛行着投机行为，不断扩大的贫富差距，疯狂增长的生活成本，都会造成资源资金的极度浪费、产业结构扭曲，这必将严重阻碍房地产业和国民经济的可持续发展。因此研究中国房价泡沫十分必要。由于房地产产品的不可移动性和消费的地域性，其发展具有明显的地区特征。近年来，随着交通条件的不断改善，房地产投资的加剧以及资本地域间的流动日渐顺畅等原因，房地产市场区域化特征逐渐淡化，区域间房价的相互影响程度逐渐变大，这为房价泡沫在地域间的传染创造了可能。各地区房价的上涨呈现出一定的联动关系，一个中心城市房价的高涨似乎引起了周边城市房价的增加，进而形成相互攀升的局面。因此，研究中国房价泡沫的区域差异和空间传染性具有非常重要的意义。
本文对中国区域房价泡沫进行了细致深入的分析，根据房价泡沫的形成机制和表现，从经济学理论上解释了中国区域房价泡沫的存在性，进而实证研究了中国是否存在区域房价泡沫，以及房价泡沫度的大小，并在此基础上对区域房价泡沫的空间传染性进行了研究，且根据中国房地产市场发展的现状对房地产市场的未来进行了预测，并给出了相关的政策建议。本文的实证分析路径如下:
在对国内外该研究领域已有的研究成果和方法进行总结和评述的基础上，利用2003-2012年十年间全国35个大中城市的面板数据，并依据经济实力、城市规模、政治地位、区域辐射力等将中国35个大中城市划分为一、二、三线城市进行分区域研究。首先分析了房价泡沫的形成机制，包括经济周期、货币政策、金融制度、投机因素等因素，然后举例介绍日本房价泡沫形成破灭的过程;
其次在对国内外房价泡沫检验方法进行系统梳理的基础上利用面板单位根和协整检验，采用房屋销售价格指数和房屋租赁价格指数这两个指标对样本区间中国一、二、三线城市是否存在房价泡沫进行检验;
接着将房价分解为由市场基本因素驱动的基本价格和由消费者的适应性预期驱动的非基本价格，建立面板模型对中国区域房价泡沫进行测度，根据模型结果分析中国房价泡沫的地区差异性，以及房价和房价泡沫的关系，并进一步分析利率政策、土地政策、人口政策对房价泡沫的影响;
再次将房价泡沫分解为前期的房价泡沫项和外在泡沫冲击项，利用动态面板模型广义矩估计法对样本区间内中国一、二、三线城市房价泡沫之间的相关性进行CD检验，据此对中国一、二、三线城市房价泡沫的空间传染性进行分析;最后根据中国房地产市场发展的现状对中国房地产市场的未来进行了展望。
以上四个步骤逐层递近、环环相扣。紧紧围绕中国区域房价泡沫进行了系统深入的研究，并得出以下四点重要结论:
第一，从中国房价泡沫整体存在情况的分析结果来看，综合第二代面板单位根检验和Pedroni协整检验的结果，在样本期间，中国房地产市场整体存在泡沫，且一线、二线、三线城市各类城市整体均存在一定程度的房价泡沫;
第二，从中国区域房价泡沫测度的分析结果来看，2003-2012年这十年间，中国一线城市的房价泡沫比较大，如深圳商品房价格泡沫度平均高达20％，相比之下，二线城市的房价泡沫并不十分严重，除个别城市（如杭州）外，商品房房价泡沫度大部分年份均控制在10％以下，三线城市中个别城市甚至出现了商品房销售价格低于商品房基本价值的情况（如乌鲁木齐），这与三线城市房地产市场需求疲软是分不开的;
第三，从房价泡沫的空间传染性研究结果来看，中国各区域间房价及房价泡沫均存在一定的传染性，且各区域间房价泡沫的相关性大小略有区别，在各类城市房价泡沫的传染性研究中，一线城市和二线城市房价泡沫的相关性相对较大，其次是二线城市和三线城市之间，一线城市对全国整体的房价泡沫的影响在三类城市中最大;
第四，从中国房价发展趋势的分析结果来看，中国房价的下行趋势基本已定，由于中国房地产业的发展模式不可持续，高房价严重超出了民众的承受能力，且抑制了中国制造业的创新能力等，中国房价也逐渐流露出疲态，从辉煌走向黯淡，从小城市开始，逐渐蔓延到二线、一线城市。
与其他文章相比，本文的主要特色是:
首先在方法的选择上，在房价泡沫检验的过程中使用Pesaran(2007)提出的第二代面板单位跟检验即CIPS面板单位根检验，对中国一、二、三线城市房价是否存在泡沫等问题进行检验，在房价泡沫的测度过程中加入非理性泡沫，并考虑模型的内生性使用动态面板广义矩估计模型以使结果更准确;其次对35个大中城市的划分依据经济实力、城市规模、政治地位、区域辐射力等一、二、三线城市的划分来分析;再次是对中国各类城市间房价泡沫的空间传染性进行探索并根据中国房地产市场的现状分析了中国房地产市场的前景。
本文还存在着许多缺陷和不足。第一，在测度房价泡沫时，基于数据缺乏以及时间精力有限等原因，选取的影响房价供求的因素不够全面，可能对结果会造成一定的偏差。第二，在房价数据的选取问题上，本文只选取了2003-2012年的数据，在数据长度上略显不足，这也是可能导致结果不够准确的原因之一。随着国家行业数据的不断充实，我会进一步完善这篇文章，以期得出更为准确可靠的结论。