我国物业管理制度之构建,因区分所有之权利纠葛,业主自身对其所有之物业得以行使怎样的管理权利,所有权在什么情况下受到管理权利的约束,物业服务企业何以享受和行使其管理权利,其权利如何对抗业主之所有权,诸多问题,学术上讨论不足,立法上释义不明。《物权法》从立法上确认了业主自身对物业的管理权,但在权利客体的外延界定上存在模糊性。业主自身的管理权利,在空间上不限于区分所有建筑物的共有部分,而应及于整个建筑物,而《物权法》仅提及共有部分的管理权。对于共有部分而言,业主之共有权利性质在学说上存在较大分歧,各国立法及学说为解决这个问题采纳了不同的路径。本文认同将所有权之共有和使用关系两个层面加以区别,从这一新的视角把握区分所有权利本身及其内外部关系的观点。对于我国通说主张的将业主对于共有部分的管理权等同于成员权的观点,存在理论上的缺陷,成员权并非业主因共有物业而天然取得的实体性权利,业主接受团体法规范也不是其取得业主身份的原因而是结果。业主对共有部分的管理,从各国立法例上来看,皆引进了团体法规则,实质上构成了对业主行使所有权自由的限制。此点不仅与传统共有权理论之管理规则不符,也有侵犯所有权的危险。为此,德国、日本两国针对具体适用团体法规则的场合,在立法例上有着详尽的规定,其共同之处在于防止侵害持不同意见的少数业主行使所有权的自由,并赋予其正当程序之申辩救济权利。而我国立法在采纳团体法规则上显得粗放和激进,需要反思。更进一步,可以看到物业服务企业在现实中不仅作为“服务者”也是作为“管理者”参与到物业管理中的,通说从物业服务企业的管理权之内容着手,将其人为划分为“物的管理”和“人的管理”两个部分。但是从权利来源来看,物业服务企业的该等权利应源自业主根据《物权法》第八十一条第一款的授权,源自业主自身的管理权利。物业服务企业之管理权利,系业主管理权的让渡,可认定为物上权利,从而解决理论及实务之难题。我国物业管理制度的立法因时间短促,存在位阶不高的问题,且实践中大量问题仍依赖于地方立法或司法裁判,立法模式上或可参考大陆法系其他国家的做法,加以完善。在具体制度设计上,德国法以共有权为中心、归纳式地引入团体法规则,并在一定程度上赋予业主共同体以权利能力,以及香港物业管理立法中的管理组织体系,均值得借鉴。