【摘 要】
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随着流动人口不断增加、房价逐渐攀升及中央地方政府大力支持,住房租赁市场迎来了“爆发式”增长的新机遇。作为租赁住房领域的重要组成部分,各方面相对而言更显专业的长租公寓也备受关注。近几年,长租公寓行业在资本的支持和政策的鼓励下快速发展,融资事件也逐渐增加,在2019年达到顶峰。但现存的融资方式仍然无法跟上企业的发展步伐。由于行业发展模式特殊和金融环境持续收紧,融资成本高、融资困难等问题减缓了行业发展速
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随着流动人口不断增加、房价逐渐攀升及中央地方政府大力支持,住房租赁市场迎来了“爆发式”增长的新机遇。作为租赁住房领域的重要组成部分,各方面相对而言更显专业的长租公寓也备受关注。近几年,长租公寓行业在资本的支持和政策的鼓励下快速发展,融资事件也逐渐增加,在2019年达到顶峰。但现存的融资方式仍然无法跟上企业的发展步伐。由于行业发展模式特殊和金融环境持续收紧,融资成本高、融资困难等问题减缓了行业发展速度。目前房地产信托投资基金（以下简称REITs）成功应用的案例,向长租公寓行业展示了这一新融资渠道的适用性。近年来各方积极关注金融支持住房机制、响应十九大“房住不炒”号召,REITs融资方式在房地产业已经发展了多年并逐渐走向成熟,长租公寓也可借鉴经验将资金引入收益型物业的渠道,利用其约束较为严格,专业化运营管理的特点吸引社会资本。REITs发展有利于长租公寓在传统融资渠道上拓宽渠道,缓解企业资金短缺情况,优化融资结构,形成稳定现金流,减小运营商经营风险。同时,REITs在我国长租公寓领域应用较晚,且近年来也应用较少,各个企业均属于借鉴其他国家经验,不断摸索适合中国金融市场的REITs模式,过程中可能存在一系列的风险。为使REITs产品助力长租公寓发展,风险管控应贯穿全程,然而目前长租公寓行业REITs应用融资风险研究相对较少。因此,将长租公寓REITs模式融资风险管理作为研究的方向不论从理论与现实角度看均具有一定意义。朗诗与平安发行的中国首单合作型长租公寓储架REITs项目为其他运营商合作发行REITs增加融资渠道提供参考。且相对于频频爆雷的轻资产模式长租公寓,选择“重资产+轻资产”模式的朗诗长租公寓相对经营风险更低,其轻重资产结合方式在目前发展较不稳定的长租公寓行业未来或将成为主流。尽管这一融资渠道帮助其解决了融资需求,企业在项目中为了降低不确定性也做出了一些应对措施,但仍存在一些风险。本文以平安朗诗类REITs模式融资风险展开研究,经过文献分析以及咨询专家对REITs融资风险指标体系进行了修正完善,利用层次分析法等评估得出融资过程中政策法律风险、运营管理风险、项目风险需引起重视。进行成因分析后,为切实降低其他长租公寓未来运用风险,实现REITs与长租公寓协同发展,提供了完善法律政策、加强监管、控制委托代理风险、完善配套机制、加强人才队伍建设和调整长租公寓发展速率等建议。
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