近几年，中国经济持续高速稳定发展，为各行各业的发展带来了前所未有的发展机会。统计表明固定资产投资成为拉动经济增长的重要因素，而房地产投资作为固定资产投资的重要组成部分，以更快的速度发展，旺盛的市场供需状况导致了价格的快速上涨，投资过热的势头已经非常明显。国家为了保持经济持续稳定的增长，相继出台了金融、土地等一系列房地产政策对房地产投资进行了强有力的宏观调控。　　北京地区民用住宅受到需求的影响持续高速发展，目前在市场上处于供需两旺的态势。而商业写字楼属于高投资高风险的项目，尤其是近期北京地区的写字楼产品进入到了集中供应期，市场竞争骤然加剧，写字楼产品已经发展到了工业区内，工业园区内的办公物业有一定的特殊性，因此选择这样一个课题作为研究对象，具有一定的现实意义。　　本文采用案例法研究的方法，着重介绍近几年空港工业区发展迅速，尤其目前已经进入了一个快速发展时期，由原来的出让土地发展到开发办公物业，经济效益显著增长。以前对工业区内的房地产开发探究比较少，对其运行规律的研究还处于摸索阶段，本文试从工业园区房地产业的开发及营销进行初步探讨，目的是寻求工业园区房地产业的发展规律，以期对同类项目具有一定的指导意义。　　文章首先对房地产及商用房地产的营销进行阐述;其次介绍了北京空港科技园区股份有限公司及MAX--空港企业园项目的概况;然后分析了该项目的市场定位和在产品设计上如何提升客户价值;接着阐述了项目的市场营销策略;最后得出了研究结论并提出了营销建议，同时也承认了论文的不足和今后的课题。　　在理论综述部分，文章从房地产市场营销、商用房地产特点及市场定位、商用写字楼市场营销策略等方面作了详细论述。　　由北京空港科技园区股份有限公司开发的MAX--空港企业园是一个集企业独栋、商业、综合写字楼、高级公寓、星级酒店为一体的综合项目，独栋写字楼是该项目的核心产品。该项目的开发首先是基于开发区的实际情况，空港工业区经过十几年的发展和积累，已经具备了一定的经济实力，特别是北京空港科技园区股份有限公司的上市为园区的进一步发展提供了有力的资金保证，并且由于前几年出去的发展出让了大部分土地，所剩土地资源已经不多，再依靠原来的模式已经空间很小，必须需求一种新的模式获得快速发展;其次是由于当前的房地产市场发展正处于旺盛的发展势头，抓住有利时机通过开发高档办公物业提升园区的品质;第三是根据同类产品的成功的开发经验，如企业总部、国际企业大道、硅谷两城等项目，在借鉴的同时进一步提升物业的品质，突出该项目的特点，形成差异化优势;第四是借助首都机场的有利地形和新国展迁址带来的一系列发展机会形成该项目独特的优势。　　MAX--空港企业园在市场定位上进行了细致的研究，根据毗邻"临空经济圈"及新国展的特殊优势，该项目定位为北京城市亚中心区域，毗邻空港区域的新型国际化商务庄园。从客户的分析上由内及外，首先分析园区内现有的客户成为本项目潜在客户的可能性，然后对同类项目的客户进行分析，从而锁定重点客户，是后期的营销工作打下良好的基础;其次是剖析项目自身的优势和劣势，在项目进入市场之前及时调整，扬长避短，保证在市场竞争中获得优势。在项目定位中从市场定位、客户定位、价格定位三个方面进行客观分析，增加项目在市场营销中的胜算。　　在谈到MAX--空港企业园提升项目附加值方面，文章主要从项目的定位出发，借助相对优越的地理位置营造与首都机场及新国展相关产业的地域中心，以实现产业的集聚效应;同时在产品的设计倡导"以人为本，绿色和谐"的生态理念，致力于协调室内环境和自然环境，注重办公环境的节能、生态、休闲等因素。在综合体项目的规划配比上力求使入区客户的生活与工作和谐、舒适，形成功能丰富的综合体。在整体规划设计方案中，采用组团式布局:由小的组团组成大的功能区域，共同发挥商务中心的作用，设计特点源自于"细胞构成"的灵感，小的组团具有其独立的功能特点，而众多小组团又共同构成完整的项目整体。该项目硬件设施及智能化配置方面力求舒适、人性化，实用但不奢华;对于后期物业管理也考虑得非常周到，为入驻企业在日常工作中提供各种便利。　　在论述MAX--空港企业园的营销策略时，首先强调了客户的选择与分析，着重分析了园区内现有典型客户的情况及购买该项目的意向;其次分析了现有同类项目如总部基地、国际企业大道等入驻企业的情况，经过分析得出结论:区域内现有企业难以成为该项目的主力客户，与现有低密度底层客户类似的企业有可能会成为的客户，但需要付出更多的努力以改变他们对这一区域的观念。按照其他类似项目的经验，园区内现有客户应该是营销的起点。　　在论述该项目营销策略时，根据开发公司的实际情况，强调采取相对灵活的方式。由于是刚刚进入房地产开发市场，应该把更多的精力放在开发产品以确保产品本身的竞争优势，建议更多地发挥代理商的作用。对于项目的促销方式，文章比较了四种促销方式的优缺点，建议开发公司应该更多地注重长远利益，着力塑造企业形象、提供企业自身的美誉度，同时要认识到不能仅仅为了把产品销售出去，作为工业区的使命还要更加注重客户对工业区长期的贡献。　　论文的最后总结了研究结论，同其它商品一样，房地产产品获得市场营销成功的关键必须要定位合理，同时产品本身具备差异化竞争优势，具备以上两个条件再施以合理的营销策略，才能确保产品在市场上获得成功。并进一步提出了营销建议，同时也承认了论文的不足，今后要进一步加强理论学习，不断总结实际经验，在工业园区开发办公物业方面作进一步研究。