国内房地产行业经过多年的发展,行业增长速度趋于平缓,市场出现诸多变动因素,比如土地价格的上涨,金融市场调控,政策调控加码,行业竞争加剧等。市场环境调整阶段,国内房地产开始逐步脱离重资产运营模式,探寻轻资产运营模式的利好作用。因此,具体性地分析轻资产运营模式在房地产行业的应用效应尤为重要,特别是分析轻资产运营模式对房地产企业绩效的影响效果。文章不同于传统房地产轻资产运营分析,而是杜邦分析模型为基础,结合连环替代法对具体的轻资产运营方式做绩效对比分析,对其实践效果做深入研究。首先,通过国内外大量文献查阅在理论层面认识轻资产运营,同时,借助微笑曲线理论、产业价值链理论与分工理论作为分析轻资产运营的理论基础,再结合房地产行业金融市场与政策环境的调控,在理论层面对房地产应用轻资产运营模式的必要性与利好性做出理论分析说明。其次,以国内代表房企为实际案例,从应用轻资产运营模式的动因分析,再到其轻资产运营的具体操作方式介绍,主要有供应链融资、专业版块合作开发与内部“事业合伙人”模式。再者,借助杜邦分析模型与连环替代法,先分析了案例企业近年的净资产收益率、权益乘数与销售净利率等财务绩效指标在公司内部的变化趋势,再与行业指标均值做对比分析,分别分析供应链融资与合作开发模式对权益乘数与销售净利率的影响,以及对净资产收益率的间接影响,从而得出供应链融资与合作开发模式在房地产企业应用的利好作用,同时,也给出应用建议。最后,结合理论分析与实际案例绩效分析得到主要结论:理论层面:轻资产运营模式的利好效益能为房地产发展提供长远性的帮助,借助轻资产运营模式能使房地产企业的资源分配更加集中在产值环节;实操层面:在合理的负债结构下,供应链融资模式的推广能提升企业的净资产收益率,快速实现项目运营的资金流回正,保障项目运营前期充足的自有资金;专业版块的合作开发模式能保障企业间的优势互补,达到成本管控升级到品牌价值溢价,促进企业销售净利率的提升,实现企业资金盈利积累的目的;通过行业公认的绩效指标分析,实现对轻资产运营具体操作的分析,使得分析结果更具有说服力与借鉴性。综合以上结论,轻资产运营模式在房地产行业的实操效益分析得到肯定的认同,对于更多样的实操方式还需更多的探索。