改革开放以来,伴随着住房制度改革,我国房地产和住宅业在不长的时间里,历经了四次投资开发热潮。而每次开发热潮都引发了房屋价格的快速上涨和社会各界的强烈关注,到底是什么因素在影响着房地产价格?深圳自1980年辟为经济特区后,房地产和住宅业的发展无论从形式或者是内容,一直都走在全国的前列,深圳的经验和教训应该对我国其他城市和地区具有很好的借鉴意义。但目前对深圳住宅价格,尤其是对价格影响因素定量分析的文章还不多。本论文正是试图在这方面做一些有益的尝试。 本论文研究的内容包括:首先,在文献研究和规范分析的基础上,归纳出住宅价格的主要影响因素,包括人口数量等4方面需求因素、土地成本等4方面供给因素、年人均GDP等3方面环境条件因素。其次,在剖析需求、供给和价格形成机制的基础上,分别构建需求、供给和综合因素影响下的住宅价格影响因素函数关系模型,并提出模型的估计和检验方法。最后,在对深圳市原始数据中存在的问题和缺陷进行处理和修正的基础上,对上面建立起来的三个模型进行实证研究,分析评价模型并提出自己对研究结果的思考和研究的不足。 本文的主要研究结论和创新点包括:第一,从三个不同角度构建研究模型,进行定量分析,并得出深圳市的住宅价格与其影响因素之间的数量关系;第二,得到深圳市的住宅价格与其影响因素之间的特有关系,即常住人口数量等8方面因素与深圳住宅价格呈现显著的相关性,在现实的、均衡的深圳房地产住宅市场中,人口因素是影响深圳住宅价格的首要因素,其次是房地产开发投资、成本和在职职工年平均工资等因素,年人均GDP增长率因素对住宅价格的影响最弱。第三,验证了深圳市的住宅价格的走势,同样随人口、成本和在职职工年平均工资等因素同向变动,随房地产开发投资因素反向变动的经济规律。这些将为政府调控房地产市场尤其是住宅市场的理性发展提供参考。 本文的研究结果,对于进一步研究其它城市住宅价格与其影响因素之间的关系,具有一定的参考价值,但也存在着许多不足和遗憾。未来的研究还可从评价体系的优化、模型函数形式的选择、样本数据扩展、聚类析因分析以及结合城市合理规模等方面加以改进,使研究结果具有更加广泛的指导意义。