商品住房按揭是当今世界上许多国家和地区广为流行的一种以预购商品房作为担保物取得银行贷款的融资方式,该制度自20世纪80年代引入我国内地后,在商品房买卖中得到迅速发展并成为目前我国购房融资的主要形式。在房地产业飞速发展的带动下,我国商业银行商品住房按揭贷款市场也因此获得了巨大发展。但是,随着商品住房按揭贷款业务在商业银行存贷业务中权重的不断提高,相伴而生的是商品住房按揭贷款的风险在商业银行愈显突出。又因按揭在我国是个新生事物,刚起步不久,缺乏经验,按揭方面的制度也不健全,现行的法律没有进行明确定性,这就给实际操作带来很大不便,易产生纠纷,引发风险。当前,全球金融危机还在蔓延,住房按揭业务的发展也正遭遇困境,但是,如能克服时艰、科学防控,必将使房地产业继续成为经济发展中的一个巨大增长点,将有利恢复房地产金融市场的健康、繁荣,促进房地产业并带动其他行业的快速振兴。因此,研究如何防范和化解商业银行在商品住房按揭中的风险就更具实践意义。本文共分三个部分,约二万五千字。第一部分为商品住房按揭制度的起源、发展及比较研究。从按揭的词源开始,分析了按揭制度在英美法系和我国香港地区中的发展过程及基本特征,接着谈及按揭在我国大陆的引入和推进,并对我国内地按揭与英美法和香港法律中按揭的异同进行了比较研究,认识到目前在我国实行的按揭是具有特定内涵的、已融入内地的经济、法律要素,形成了被实务界和习惯法认可的经济、法律制度。第二部分系统阐释了我国内地按揭制度的一般原理。本部分先介绍了按揭的概念、种类,并分析了现房按揭在我国大陆存在的必要性,然后重点分析了商品住房按揭贷款的法律性质,并以楼花按揭为例介绍了商品住房按揭的基本流程,也就商品住房按揭各法律主体——房地产开发商、借款人(按揭购房人)、按揭贷款银行、保险公司和其他中介机构在按揭融资活动中的权利、义务、责任在相关流程里分别进行阐释。结合按揭基本流程的论述,在接下来的篇幅中细致分析了按揭中存在的各种法律关系以及特点。在本部分写作中,先引用部分学者的观点给我国大陆按揭作了定义,透析了按揭的本质。接着介绍了目前对我国内地按揭性质界定的几种常见的学说,并对这些学说逐一进行评析,谈了自己的观点。随后比较充分地展开了对按揭法律关系的论述,对学术界较为代表性的观点作了引述,提出了一些自己的看法。第三部分,是本文的重点。笔者先是结合前面的论述,从按揭流程的各个环节、按揭中各种法律关系、各个法律关系主体的角度系统地把握银行风险的来源。在商品住房按揭中,商业银行风险的来源主要有来自房地产开发商、借款人、按揭担保物、市场体系不健全、法律法规和政策变迁、银行自身的管理和决策等风险;最后,针对如何有效地防范、化解按揭中的银行风险,笔者用大量笔墨将所认识到的及设想中的一些风险防范、转移、化解措施和对策作了尽可能详细的论述。其中对加强银行自身贷款风险的监控和管理,对引入保险业介入机制,对强化开发商的连带责任保证,对积极发挥律师的参与作用,对实行住房抵押贷款证券化,对建立健全内部防控机制、做到按揭权责一致、平衡制约、运行有序等措施进行了全面论述,也对完善相关法律、信用制度体系的建设、重视全社会的诚信重塑等给予了肯定。本文站在银行的角度,对商品住房按揭中商业银行风险的法律控制研究进行了一定体系化、一定深度的论述。在风险防范方面的研究有一定创新,并提出了一些有关预防、转移、化解商品住房按揭贷款银行风险的个人设想。由于篇幅所限、笔者的研究能力有待提高,对商品住房按揭贷款中银行风险的分析未必穷尽,对各种风险防范措施、对策的研究未必完全透彻,需以后在实践中更多学习并继续更深入研究。