商品房预售是我国内地房地产市场发展初期,为了缓解人民住房短缺,给予成长中的房地产开发商的一项扶持政策,旨在降低房地产行业的进入门槛,鼓励建房,以保证中国的住房制度改革得以成功。但从发展的实践经验来看,尽管商品房预售推动了中国房地产市场的繁荣,但同时也为房地产开发商利用制度的缺陷损害预购者利益制造了可乘之机。譬如通过“炒楼”制造出市场的虚假紧缺,借机抬高价格;通过商品房面积缩水、建筑设计变更、住宅环境描述浮夸等行为来侵犯预购者权益;把已抵押的商品房再预售,把已预售的商品房再预售、再抵押,甚至最后“携款潜逃”等。因此,央行房地产金融分析小组撰写的《2004年中国房地产金融报告》指出,很多市场风险和交易问题都源于商品房预售,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的商品房预售,改商品房的预售为现房销售。随后,建设部却明确表示:“近期不会取消商品房预售制度”。2006年两会期间,又有人大代表提交报告建议取消商品房预售,引发多方争论。笔者认为,是否以“一刀切”的方式取消商品房预售,重要的是看商品房预售这项制度是不是房地产市场许多问题的根源。商品房预售目前确实存在许多缺陷和风险,但总的来说其存在是利大于弊的,如果能完善相应的法律法规、建立健全商品房预售的相关制度,扩大相关法律在我国商品房预售法律纠纷中的适用,使这项制度利国利民。本文首先从商品房预售的起源、发展和运行机制等基本问题着手,分析了商品房预售的法律属性和经济学性质;其次,对主要国家和地区的商品房预售进行了立法分析;然后,对我国现有商品房预售现状进行了研究,并指出我国商品房预售中存在的问题,以及相关立法的不足;最后,指出主要国家及地区相关实践和立法可借鉴之处,对我国商品房预售及其制度的完善提出了几点拙见,以期抛砖引玉。