业主共有的露台、楼底花园、车位车库、外墙面经常由个别业主或业主以外的第三人专属使用,使用权类型多种多样,性质各异。我国物权法对此没有明确规定,学理研究也限于使用权的共性部分,未区分各使用权之间的差别,致使发生权利冲突时缺乏明确的争议解决规则。只有通过梳理各使用权之间的差异,研究各自独特的个性,才能从根本上解决纠纷,真正实现物尽其用。为便于研究,本文区分所有建筑物共有部分专用使用权(为行文简洁,以下简称专用使用权)主体限于特定业主而不包括业主之外的第三人。本文创新点:提出区分所有建筑物共有部分使用权体系应以地役权性质的使用权为中心,以之为主线厘清了使用权之间的界限;结合地役权的最新理论成果全面深入研究了专用使用权的特征;根据现实需要提出了专用使用权的三种划分类型。全文共分为三章:第一章专用使用权的基础理论。论述专用使用权的概念、客体、法律性质、特征及专用使用权人的权利义务,在此基础上分析了专用使用权与其他使用权的区别。认为专用使用权的法律性质应为地役权,指出与租赁权等其他使用权类型相比具有的优势。第二章专用使用权的制度构架。分析了专用使用权三种设立方式:管理规约、共有之法理、商品房买卖合同,对其中争议较大的商品房买卖合同设立方式,着重分析了应具备的条件。根据实践的需要提出了专用使用权的三种类型,即封闭性、半封闭性与开放性专用使用权,商业目的专用使用权与非商业目的专用使用权,永久性专用使用权与暂时性专用使用权。最后研究了专用使用权登记的形式与内容,专用使用权的消灭。第三章专用使用权争议问题研究。运用本文提出的分析工具结合典型实例进行分析,从不同的侧面展示专用使用权的特质,得出具体争议解决规则。主要对小区内的共有土地(包括绿地、车位、空地等形态)、露台、外墙面等共有部分专用使用争议进行分析。