近些年来,随着《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）的出台及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称“《民间借贷司法解释》”）的最新修订,不动产非典型担保式交易被定位为了一种债权性质的担保。但是,对于此类交易的性质及其效力的发挥,现有法律尚缺乏相应司法的解释予以明确,因此,需要对此类交易的性质及效力做进一步的分析。根据意思自治原则,简单地按照买卖合同来分析显然不能体现当事人之间真实的合意,因此笔者拟淡化买卖合同这个名称,以“交易”一词予以代称。在《民法典》颁布之后,不动产非典型担保式交易法律效力如何,其效力如何发挥,是否需要完善清算等相关规定,以及如何完善,都是理论和实务界需要解决的问题。本文将针对这些问题展开讨论,以期能够为此类交易的法律适用提供自己的绵薄之力。本文除导言外,分为四部分。第一部分:不动产非典型担保式交易的问题分析。首先,笔者对不动产非典型担保式交易的基本定义、分类进行阐述,主张应该淡化买卖合同这一名称本身,整体评价为一个合意。其次,笔者以《民法典》的生效为时间节点,分别讨论了《民法典》生效前后,关于此类交易法律规定的变化,并提出目前法规还未解决的问题。第二部分:不动产非典型担保式交易的定性分析。在该部分,笔者对“事后转移型”交易的效力进行了具体分析,认为此类交易中双方真实的意思表示,客观上并不会使理性第三人产生误解,故不应当被认定为通谋虚伪,其是有效的。在明确该交易有效的前提下,笔者通过分析主张后一份协议的本质应属于附生效条件的代物清偿协议。第三部分:不动产非典型担保式交易的效力剖析。在这部分中,笔者对“事前转移型”及“事后转移型”不动产非典型担保式交易的效力分别作了分析。首先,对于“事前转移型”来说,《担保制度司法解释》第68条明确规定债权人可就不动产价值优先受偿。但是,究其背后的法理,笔者认为是可以参照适用《民法典》第386条关于担保物权的功能性概念,但不能参照适用《民法典》第401条的规定。其次,对于“事后转移型”来说,在债务人到期无法清偿借款时,该协议生效,债权人享有请求债务人将涉案不动产过户至其名下的请求权。第四部分:清算及预告登记构建。在这部分中,笔者认为,为了避免高利贷以“代物清偿协议”的形式存在,应对债权人进行清算,而无需对债务人进行清算。关于清算的义务来源,由于我国的强制清算义务不及于个人,因此不应照搬日本的假登记制度,而是应当适用利息管制及《担保制度司法解释》第3条的规定。其次,对于预告登记制度来说,其可以保障债权人对债权实现的期许,根据《民法典》第221条的规定,能够进行预告登记的包括“其他不动产物权协议”,故笔者认为“事后转移型”作为非典型担保合同,也应当属于可进行预告登记的范畴。