随着国家在政策方面对房地产行业的调控力度不断加大,住宅地产逐渐在地产的主流市场失去竞争优势,而以商业不动产为主的竞争格局逐渐形成。目前一线城市商业地产市场空间被挤压,致使商业地产在中小城市正形成新一轮产业扩张。另一方面,虽然现今我国的商业地产逐渐成为开发商们新一轮投资的方向,但从世界范围来看,我国商业地产从起步至今的时间跨度不大,发展速度又不受控制,不顾后果的盲目投资层出不穷,导致其在发展过程中问题频出,项目失败的案例不在少数。而在相关理论研究中,运营模式的选择受各种因素的影响较大,又反之作用于商业地产的整个运营管理阶段,因此对运营模式理论进行分析和研究就成为商业地产研究领域的重点。宜宾鼎仁国际商贸城是四川省本土企业——四川鼎仁投资集团在四线城市宜宾投资建设的商业地产项目。项目凭借集团的资金、资源及团队优势和项目所处区位的地理、经济、交通、市场等环境的特殊性,开创了有别于传统商业地产项目的运营思路和运营模式,在一定程度上值得国内中小城市商业地产项目借鉴和参考。同时也需要开发商在时代发展和理念更新的过程中,不断调整发展思路,开创更加多元合理的运营模式。本文首先对商业地产及其运营模式理论进行分析,同时对国内外的相关文献进行了梳理和概括,总结了我国现在存于市场中主要的商业地产运营模式;通过对典型案例的分析,找到了各种运营模式的选择和使用标准;对我国商业地产的发展现状进行梳理,展望其未来的发展趋势;将宜宾鼎仁国际商贸城项目作为研究对象,分析了项目的主要内部和外部环境因素和它所采取的商业地产运营模式,并从规划设计和运营管理等方面进行了具体分析,提出了项目存在的问题及成因;最后,根据现行运营模式的问题和未来发展趋势,提出了保障宜宾鼎仁国际商贸城运营模式实施的优化措施,针对商业地产项目招商和运营管理相关环节进行了优化分析,同时提出加强人员团队建设和深化企业文化改革对企业长远发展的重要性,并从项目前期规划和融资环节探讨了鼎仁集团未来商业地产项目的创新调整策略,为项目合理开发和健康运营提供更多参考。本文通过对鼎仁集团商业地产项目运营模式的具体分析,探讨可以保持项目健康长远发展的方式,希望能够为目前该领域的研究提供更加详实的研究资料和更新颖的研究成果,并为更多即将放眼中小城市或者已经在开发运营阶段的商业地产项目提参考和借鉴。