新世纪以来,伴随着我国经济的持续高速增长,房地产业也经历了蓬勃发展。作为国民经济的支柱产业以及产业关联度极高的行业,房地产业的发展对国民经济的投资、消费都有较强的带动作用。由于住宅产业是房地产业的一部分,住房消费也因此成为拉动地方经济较快发展的重要力量。但是,目前住宅产业的发展仍存在许多问题,如房价收入比过高,低收入人群住房需求得不到满足等。因此,政府如何准确把握居民的住房需求特征及发展趋势,进而把握市场的矛盾所在,制定更加有效的调控政策来促使住宅产业保持稳定健康的发展显得尤为重要。住房需求收入弹性作为度量居民家庭住房消费特征的重要指标,对其展开研究也因此具有重要现实意义。目前,国外学者对住房需求的研究已有五十多年的历史,但国内学者对住房需求的研究起步较晚。同时,国内的研究存在以下不足之处：首先,国内学者的研究一般采用的是宏观数据,而消费一般是个体行为,采用宏观数据不能区分个体差异;其次,国内学者关于收入的研究并没有区分持久收入跟暂时收入;最后,关于持久收入的估算方法国内相关的研究也相对匮乏。以上这些会导致住房需求收入弹性研究结果的可信度和应用度降低,限制了国内住房需求研究的发展。基于以上背景,本文的研究主要从以下几方面展开：首先,介绍相关的理论基础以及回顾国内外研究成果,为本文研究提供理论和实践依据,同时将持久收入概念引入到住房需求收入弹性的研究中来。其次,构建基于劳伦兹曲线和集中曲线的住房需求收入弹性估计理论模型。再次,以"CHIPS"数据库南京市的样本数据为基础进行应用研究。接着,进行本文的拓展性研究,估计南京市不同收入人群的住房需求收入弹性值和住房支付能力的差异。最后,在本文研究成果的基础上对政府制定政策提供相关的建议。通过本文研究主要得出以下结论：(1)不同收入人群的住房需求收入弹性值均小于1,属于缺乏弹性的范畴,住房仍属于满足生活基本需求的消费品。(2)不同收入阶层的家庭对住房消费的偏好不一样,随着家庭持久收入的增加,住房需求收入弹性值也随着增大。(3)用持久收入估计得出的住房需求收入弹性值高于用传统收入估计得出的住房需求弹性值,说明持久收入更能反应居民对住房的消费需求。(4)对于中低收入人群来说,收入对其住房消费性需求影响较大。(5)南京市低收入家庭的住房支付能力分为三类：完全无住房支付能力：624元；租房支付能力不足：776元；购房支付能力不足：1065元。(单位：家庭人均月收入)最后,对南京市住房市场、住房消费结构的健康发展提出以下几点建议,一方面应提高居民收入水平,增强住房消费能力,同时应稳定房价,降低住房消费成本。另一方面,应建立健全多元化的住房保障体系。