改革开放以来的33年,是政治体制、经济体制大变革的33年,经济体制经历了从计划经济体制向市场经济体制的转变,房地产业作为国民经济中一个十分重要的产业,曾经一度因为计划经济体制下的福利分房制度的推行而陷入发展的停滞,却又在市场经济发展的浪潮中走在了最前沿,成为了中国市场经济发展中的支柱性的产业。中国的房地产业市场化改革在政府政策的引导下经历了两个主要的发展阶段：第一阶段是从1978年到1998年的住房制度初步改革阶段,在这个阶段中,住房制度改革始于邓小平同志具有开拓性的住房市场化的思维,并紧跟之后而来的市场经济发展的浪潮,到了1998年,随着福利分房制度的终结,迈向了市场化改革的新道路、开启了房地产市场发展的新篇章；1998年——至今的住房市场化阶段,在这个阶段中,房地产业经历了大起大落,市场化的改革也在摸索中前进,房地产政策的制定也在这个过程中不断积累经验、总结教训,为政府对房地产业的科学调控奠定了实践基础。然而,充满未知的市场经济发展带来了政府政策调控的不确定性,在房地产市场化的进程中交织着市场化的发展与政府调控的博弈,对于政府的房地产政策变迁的研究一直是中国经济学家和政策学家的研究重点,但是在诸多的研究中或多或少存在着研究片面化的弊端,或从政府角度、或从市场角度,或运用宏观经济学理论、或运用微观经济学理论进行研究。这样对挖掘中国房地产政策变迁的的根源所在非但没有益处,却由于研究视角的局限掩盖了政策变迁的真正的规律性。本文力图在构建一个综合了经济学、政治学、心理学、历史学乃至社会学的综合性的分析框架——整体性理性制度分析框架来理清中国房地产政策演变的脉络、挖掘出最为全面系统的政策演变推动力,希冀能为之后的房地产政策的制定、发展和变迁提供有所裨益的理论和实践上的建议。本文的理论基础是通过对新制度主义各学派理论的分析与综合,构建了以理性选择制度主义理论为理论核心、糅合历史制度主义的制度变迁的路径依赖理论和社会制度主义中的文化和非正式制度理论的整体性制度分析理论分析框架。文章的第二部分主要是对“旧制度主义——行为主义——新制度主义”理论演变的简单介绍,并在归纳总结了新制度主义政治学三个理论流派的基本理论之后,对新制度主义理论进行整体性的分析框架整合。本文的主要研究方法是历史研究和案例分析方法,这主要体现在第三部分对中国改革开放33年以来房地产政策的演变进行了历史的分析与阐述,并利用上文构建的整体性的理性制度分析框架对中国房地产政策演变这个典型案例进行了解释性的分析,找出了中国房地产政策演变的宏观、中观、微观三个层面的原因。在此基础上,本文的第四部分在以上理论分析的基础上,对中国房地产政策制定的制度创新提出了自己的建议,主要包括：(1)从宏观层面看,中央和地方政府需要对房地产市场发展进行宏观层次的、长远角度的规划：(2)从中观层面看,政府要找准政策调控的最核心的环节——房地产市场供给与需求的动态平衡,同时,要推进规范统一、保障有力的成文法的出台；(3)微观层面的制度创新主要包括房地产市场发展的土地制度完善、住房供给需求相平衡的制度建设、房地产业与金融业互动制度改进以及中国多元化投资制度建立。