房地产现阶段已经成为中国经济发展的支柱产业，房地产的发展可以带动水泥、钢铁等一系列产业，并极大地推动就业。有研究表明，2009年中国GDP同比增长8.7％，其中由于房地产而产生的GDP增长可达5.6％，房地产产业的健康发展直接关系到中国未来的经济走势。从社会发展的角度来看房地产开发行业是整个社会最重要的行业之一，房地产开发行业发展的好坏，直接关系到居民的住房水平和生活质量，房地产行业的健康发展是提高社会发展水平和居民生活质量的重要保证。从经济发展的角度来看，房地产开发行业属于资金密集型行业，房地产开发行业的健康发展对带动投资有着重要的意义，同时房地产行业的健康发展可以带动钢铁、水泥、建筑等一系列行业链条的发展，对促进就业和社会稳定有着重要的贡献。无论是中国还是韩国，房地产开发行业在经济发展中都占有重要的地位。同时，房地产开发行业属于资金密集型行业的特点决定了其在发展过程中巨大的资金需求量，单纯依靠房地产开发企业的自有资金和银行贷款等传统的融资手段很难保证该行业发展所需的全部资金，因而开发新的融资手段，采用资产证券化等新型的融资方式对房地产开发行业的发展有着重要的意义。　　本文以韩国2001年到2009年房地产开发行业的资产证券化过程为研究对象，对影响房地产开发企业资产证券化的因素及资产证券化的意义进行了实证检验。　　本文研究发现，影响房地产开发企业资产证券化的因素有企业规模、企业的流动比率、营利能力和增长能力。具体来说，当决定是否实施资产证券化融资决策时，企业会考虑到自身的流动性，当企业因流动比率降低、营利能力降低、销售增长降低而面临较大的流动性风险时，企业更倾向于采用资产证券化融资决策筹措资金;而证券化证券市场上的其他主体则会考虑到实施资产证券化企业的信用等级，如果企业的规模较大或者资产增长速度较快，其发行的证券化证券风险较小，市场更倾向于购买这类企业发行的证券化证券，企业资产证券化的可能性就会增大。　　资产证券化对企业的影响主要体现在企业的资产证券化决策会影响到企业的负债率和企业规模。具体来说，一方面，通过资产证券化，企业可以筹集到更多的资金，有利于保证企业所开发项目的顺利进行，进而促进企业规模的扩大;另一方面，资产证券化改变了企业的资本结构，使企业从银行等金融机构的直接贷款减少，这为企业保留了未来的举债能力，使企业抵御风险的能力增加。总体来看，资产证券化对房地产开发企业具有积极的意义。　　本文的余文安排如下:　　第一章为绪论，详细介绍了本文的研究背景与研究意义，国内外对资产证券化理论研究的现状及本文要用到的研究方法;　　第二章为资产证券化融资的理论概述，重点介绍了资产证券化的基础理论，包括资产证券化的概念、特征、范围、意义和资产证券化过程中的主要参与人;资产证券化的发展历程，包括韩国和美国的资产证券化发展历程并比较了二者的异同;资产证券化的发行方式，包括ABS模式和ABCP模式，并介绍了房地产资产证券化与这两种模型的结合;资产证券化的运作流程。　　第三章介绍了韩国房地产开发企业的资产证券化实践，本章采用层层推进的方式，首先从总体上介绍了韩国资产证券化的发行状况，然后具体到房地产开发行业，最后介绍了期房销售制度下的房地产开发项目融资证券化的构成和特征。　　第四章是个案介绍，本章中作用选取了韩国房地产开发行业资产证券化实践的三个典型案例进行介绍，并分析中各案例中的成功和失败之处，揭示了房地产开发企业资产证券化的风险和收益;　　第五章是实证部分，本章以韩国2009年房地产开发行业施工能力排行榜前一百名的企业为样本，首先分析了影响韩国房地产开发企业资产证券化的因素，然后分析了企业的资产证券化实践会对这些因素产生什么影响，最后将中韩数据进行对比，分析两国在资产证券化过程中考虑的各项因素的权重顺序有何不同。　　第六章是本文的结论部分，系统总结了全文的结论，并针对结论为中国未来的房地产开发企业的资产证券化实践提出参考性意见，最后总结了本文的不足之处和未来可供进一步研究的方向。