连年攀升且高居不下的房价和快速推进的城镇化进程,积累了巨大的住房租赁需求。当前的住房租赁供给不仅存在着各种各样的问题,也难以满足租户日益提高的居住要求。随着市场的发展和变化,并在政策激励和引导下,以专业化、规模化、品牌化为主要特点的长租公寓开始兴起,成为住房租赁市场以及住房市场的一个新兴领域。但是长租公寓存在融资方面的问题,因为资金需求量大,各类开发商资质不一,面临着融资成本较高,融资方式较为单一的局面。房地产投资信托基金（REITs）作为长租公寓的一种融资方式,从国外引入,对我国的金融创新和房地产发展正产生积极的影响。由于制度、文化方面的影响,从国外引入的REITs在我国的发展得并不成熟,与国外标准化产品尚存在一定差距,因此称作为类REITs。因此,监管机构、资本市场、房地产行业等应该关注的是:类REITs的产品设计完善、法律法规的建设。才能推动我国REITs的成熟发展。长租公寓大约自2016年开始兴起,各类主体蜂拥而至,但近4年的发展并不尽如人意。其中最大的园囿是“融资难”。长租公寓领域融资难主要是因为融资规模比较大且资金占用时间特别长。业内尝试着各种突围,其中引入REITs似乎是能够参照的来自成熟市场的天然标杆,在一定程度上较为有效地化解了长租公寓行业的融资难题。本文在对长租公寓REITs的技术要点进行理论分析的基础上,通过我国第一单权益型类REITs实务案例的解读,结合我国长租公寓行业融资现状、资本市场条件以及外部政策环境,探究此类REITs是否具有可实施性,若能有借鉴之处,就能对我国长租公寓类REITs产品标准化带来设计思路,启发各类地产商、公寓经营商思考创新的融资方式,让租赁者“住有所居”。因为市场条件、社会环境等的不同,我国长租公寓行业引入的REITs与发达国家的普遍操作和主流模式并不完全相同。本文首先梳理了长租公寓REITs的特点,从底层资产构建要求、现金流要求以及标准化运营要求等三个方面进行了技术要点的理论分析。然后以此为基础,全面介绍了我国首个长租公寓REITs——新派公寓类REITs案例,着重解读了该产品的设计及运行特点,总结了其成功的经验,并分析了其尚存的问题。最后提出了规范长租公寓REITs发展的建议。本文结构安排如下:（1）绪论部分阐述了研究的背景、意义、内容、思路及文献综述;（2）理论分析部分结合规模经济理论、现金流匹配理论、资产组合理论、大数定律、破产隔离等相关理论,就类REITs产品的产品特点和技术要点要求进行详细分析;（3）案例介绍部分阐述了长租公寓的行业背景和融资困境,详细介绍了新派公寓类REITs的案例概况、项目标的及发行;（4）案例分析部分。我们详细分析的新派公寓REITs案例,就其产品特点、项目投资测算分析、经验借鉴和问题等做了全面分析,进行归纳总结;（5）结论与建议部分,就本文案例产品进行延伸,得出关于案例本身和行业融资方式的结论,并提出关于新派公寓类REITs以及长租公寓类REITs良性发展的建议。