-JT集团通过广东省的三旧改造政策,将位于广州市珠江新城的的工业用地变更为了商业用地,并拟于近期进行写字楼的开发。房地产开发投资额大,建设周期长,影响因素多,在开发和经营的过程中存在着很高的风险,而且政府近几年陆续出台了一系列的房地产宏观调控政策,积极运用市场、行政等手段调控房地产市场,最近更是明确强调了坚持房地产调控不动摇的态度。在此背景下进行房地产投资,如果不进行充分论证而草率投资,可能会造成投资的失误或不必要的损失。所以对三旧项目进行市场分析、估算分析、财务分析等方面的科学论证是非常必要的,这样即可以减少投资的风险,又可以为投资项目提供实际价值的建议。本文在项目规划设计的基础上,对国家宏观经济环境和广州市写字楼市场进行了分析研究和展望,论证了在未来的几年,中央和地方为了实现经济的稳增长,房地产政策将在坚持限购限贷政策不动摇的框架内,微调或者放松的房地产政策或将加速需求的释放,广州珠江新城的写字楼市场将处于上升通道。从国有资产保值增值、获得持续性收益和长远发展的角度考虑,论文将该项目的经营设定为整体出租的方案。同时通过对整体市场供需的调研和对竞争项目的对比分析,设计了项目的平均租金为180元／m2·月,目标客户群主要是集团下属企业和优质大型企业。本文重点在项目的投资估算、资金筹措和运营收入预测、财务分析等方面。经测算,项目的总投资额为197435万元,其中建设投资额188799万元,建设期贷款利息8636万元。项目前21年的开发经营期所需资金250963万元,分别由自有资金75168万元、银行贷款123500万元和租赁收入再投入52295万元解决。项目的50年开发运营期的净运营收入约1394957万元。项目资金筹措和租金收入能满足项目投资、运营期还本付息、经营成本、企业所得税和租售税金等方面的要求,资金的来源和运用完全满足项目投资的预期目标。全租方案的全部投资和自有资金的税后财务内部收益率(IRR)都远高于选定的基准贴现率(8%),表明项目全部投资和自有资金都具有良好的盈利能力。税后财务净现值(NPV)都大于零,认为项目在财务上是可以接受的,项目运营收入能保障运营成本支出和银行贷款本息偿还。同时通过不确定性分析和风险分析,说明本项目投资风险较小。最后为了控制和避免潜在风险,保障项目如期交付使用,提高经营管理的水平,创造更多的效益,论文围绕财务管理、工程管理和营销管理等方面,制定了相关的配套措施。