在世界城市发展的过程中,随着大量人口向城市的聚集,许多国家的城市都出现了不同程度的房地产价格的上涨,城市发展中出现的房地产价格,尤其是住宅价格的上涨,是否一定会形成泡沫,从而威胁经济的健康发展、人们生活水平的提高、福利水平的改善?房地产的泡沫如何界定?如何测度?如何防范?所有这些是针对现实的现象提出的研究问题。 基于以上认识,本文的研究目标以及研究框架定位如下。 研究目标集中在资产泡沫理论以及房地产泡沫理论的分析,并且应用相应的理论和研究方法分析,在中国的城市发展过程中是否存在房地产泡沫,以及中国城市发展中影响房地产价格的相关因素。由于泡沫问题的研究与资产定价理论密切相关,因此,在本文研究中,房地产市场主要界定为城市住宅产品市场,而对住宅产品市场的分析并未区分住宅的耐用消费品特性以及将住宅作为投资品的市场。 本文的结构如下:第一部分,提出研究的背景以及研究的问题,对资产定价以及资产泡沫理论进行了回顾与分析;第二部分,分析了城市发展中的房地产市场,房地产价格上涨以及房地产泡沫现象;第三部分,总结了房地产泡沫的相关理论,集中在房地产市场的市场有效性分析,房地产价格的决定因素,以及房地产泡沫的实证分析模型的引入;第四部分,应用房地产泡沫的测度指标分析中国城市房地产是否存在泡沫,由于中国区域经济发展不平衡的特征,选择中国的三大经济区域,即环渤海地带(京津塘地区)、长江三角洲经济区、珠江三角洲经济区中的代表城市研究这些城市中是否存在房地产的泡沫;第五部分,分析了推动这些城市房地产价格上涨的影响因素;第六部分,探讨了平抑房地产价格上涨、抑制房地产泡沫,规范房地产市场的对策。 中图分类号:F299,F813