自党的十八大提出要建设我国新型城镇化的指导思想后，房地产产业发展突飞猛进，但高速发展的同时也带来诸如“炒房”、“捂盘惜售”等负面影响，因此国家相继颁布了系列管制政策，在土地端、资本端和市场端进行调控，尤其是“房住不炒”的指导思想出台后，投机行为得到有效遏制，房价上涨速度放缓。济南作为山东省省会，近几年GDP和常住人口增长呈稳定增长态势，“东拓”发展迅猛。C区是济南“东拓”的主“战场”，土地出让宗数及面积位于济南市首位，Z公司于2019年挺进济南市C区，开发X项目。X项目占地面积约320亩，总建筑面积80万平方米，涵盖住宅、写字楼、商业等多种业态。作为Z公司首进济南的房地产开发项目，该项目吸引了很多房地产同行的关注，然而，自X项目面世以来，由于定位问题以及营销问题，蓄客和开盘预估没有取得预期效果，Z公司想要快速销售和盈利，有效的营销策略是关键。
　　本文将从理论联系实际出发，通过文献阅读、竞争分析、市场调研等方法，对Z公司位于济南市C区的X项目进行营销策略研究。具体包括：首先，介绍本文的研究背景和研究意义，对国外内有关房地产营销的文献进行梳理总结的基础之上，提出本文的营销策略研究方法和研究内容，并对现代市场营销理论、4P理论进行客观描述。其次，进行X项目的营销策略环境分析，具体为从政策环境和经济环境两个方面进行X项目的宏观环境分析，从竞争者的竞争能力、潜在竞争者进入的能力、替代品的替代能力、供应商的讨价还价能力和购买者的议价能力进行X项目的行业环境分析。然后，从产品现状、价格现状、渠道现状和促销现状分析X项目的营销策略现状，发现X项目营销策略存在诸多问题：第一在产品策略上，X项目产品价值包装不鲜明、产品定位不准确、产品同质化严重；第二在价格策略上，X项目定价方法单一、定价目标不灵活；第三在渠道策略上，X项目营销渠道单一、营销团队分工不明确；第四在促销策略问题上，X项目促销策略简单化、促销力度不够。再次，基于以上问题，分析X项目在产品、价格、渠道和促销方面存在问题的原因。最后，进行X项目的营销策略制定，在产品策略上，进行X项目的产品价值包装重新梳理、明确产品定位、组合产品去差异化；在价格策略上，改进定价方式和改进定价目标；在渠道策略上，拓展营销渠道、打造专业营销团队；在促销策略，促销方式多元化、加大促销力度。以及从建立高素质营销团队、优化展示、优化服务、完善客户关系管理、奖惩制度保障、调研数据分析等方面阐述了X项目策略实施的保障措施。
　　X项目作为Z公司首进济南的房地产开发项目，受到公司与业界的众多关注，本文对其营销问题以及解决措施进行深入研究，首先丰富了相关理论在房地产营销中的应用，同时相关研究理论和研究方法具有一定的普适性，期望能为其他学者研究房地产营销提供一定的借鉴意义。其次能为X项目提供决策依据，通过市场调研，分析市场和潜在客户的实际需求，有效指导项目进行市场定位，通过对市场和潜在客户的调研，收集X项目的真实市场需求信息，并对项目自身价值与市场信息进行对比，确立X项目的自身资源和优势以及项目在市场上的核心竞争力，进而理清顾客购买X项目的真实逻辑，继而通过理性、高效并且有针对性的营销策略制定，突出X项目的价值点，使客户完成由陌生到熟悉的转变，在满足消费者期望的同时也能得到市场的反馈，帮助X项目更好地结合市场进行调整，解决目前营销的困境，达到促进X项目的正向发展、快速营销和实现期望利润的目的。