盈余管理一直是学术界研究的热点。因为在资本市场快速发展的过程当中,信息不对称、委托代理等现象的广泛存在,盈余管理活动的开展通常是基于高层管理者想要实现自身利益的最大化,如此一来,势必会导致信息不对称问题变得更加严重,甚至还有可能对投资者决策产生较为不利的影响,进而制约投资效率的进一步提升。与此同时,盈余管理还会致使企业所需要耗费的外部融资成本出现明显提升,致使融资难、资金不足等一系列问题变得更加严重,并最终使得企业不得不放弃好的项目,从而影响企业的投资决策。本文对盈余管理计量模型采用修正的Jones模型,通过计算残差来判断房地产上市公司是否存在盈余管理行为。通过借鉴Richardson模型来对投资效率进行计量,并按照投资效率的正负方向分为投资不足和过度投资,并将投资不足和过度投资进行详细分类,然后深入分析与探究盈余管理与其相关性,从而在一定程度上为企业提供更符合其实际状况的结论。进一步我们区分产权性质和经济发展水平来分析盈余管理对投资效率的影响。发现国有企业通过盈余管理会导致过度投资,而民企通过盈余管理可以缓解投资不足,经济发展水平高的地区投资不足,而经济发展水平低的地区投资过度。本篇文章以现有的研究成果为基础,然后具体从高管银行背景的层面上入手,基于相关的金融中介理论与利益相关者理论等内容,综合运用设计盈余管理与银企关联交叉项相关性模型,实证研究2013-2017年沪深两市A股房地产上市公司银企关联在盈余管理与投资效率这一关系有削弱作用,有助于提高投资效率。在具体针对银企关联对产权性质、经济发展状况不同的企业投资效率所产生的影响进行深入分析之后可以看出:(1)银企关联对民营企业投资效率改善作用比国企强。(2)相较于市场化水平相对较高地区的企业而言,银企关联对那些市场化水平偏低地区的企业投资效率所产生的促进作用要更显著一些。本篇文章的研究目的是为银企关联的合理性提供更充分且更有效的证据,进而为广大企业进一步提升投资效率提供更多的参考,希望能够为我国企业融资与投资决策提供相应的指导和帮助。最后,本篇文章根据最终的研究结论给出了一些可行性较高且比较合理的建议,并且对于此次研究所存在的不足之处与未来研究做出展望与期许。