住房是人类赖以生存和繁衍的基本物质条件之一,是居民生活的最基本需求。随着社会生产力提高和城市化进程加快,住宅小区成为城镇居民居住的普遍模式,而房屋随着时间推移逐步衰败老化是无法避免的客观规律,特别是我国大量住宅小区建造于上世纪八十年代,主要是为了应对当时严重的住房危机,房屋建造着眼于解决人们的居住问题,住宅小区建筑质量普遍不高,居住环境较差,更新需求旺盛,是城市发展中难以回避的课题。同时,房屋是与土地紧密相连的物质资料,城市住宅小区更新既是对住宅的改造更新,也是对住宅小区占有土地的二次开发利用,尤其是在我国实施建设用地总量控制和减量化战略的大背景下,土地资源稀有紧缺,对存量土地的改造和提升成为破解城市发展困境的关键。城市住宅小区更新具有更新体量大、资金需求多、利益关系复杂等特征,在我国现行法律制度框架下,虽然个别制度能够对城市住宅小区更新发挥一定作用,包括国有土地上房屋征收制度、国有土地使用权收回制度、城市危险房屋改造制度以及区分所有建筑物改建重建制度,但上述制度在设计时并未附加城市更新的功能目标,在制度运行过程中表现出相当程度的局限性,如理论上政府可以通过运用房屋征收制度和土地使用权收回制度等主导并全程参与所有符合条件住宅小区的更新,但实践中会导致政府财政压力过大、行政维稳成本过高等问题,更新具有不可持续性。现有的几项制度仅能够解决个别更新案例,却不能从根本上全盘破解我国城市住宅小区更新的问题。这主要是由于我国现行规划土地管理制度主要是在城市化背景下基于空间扩张,以新增建设用地为对象设计的,无论是法律、法规、规章和规范性文件,还是具体到规划编制方法和规划管理思路,更多是把新增建设用地列为管理对象,存量土地开发利用的相关法律制度尚未系统构建。而事实上新增建设用地与存量土地之间具有显著差异,存量土地开发利用与具体权利主体关系更加密切,法律关系更为复杂。目前我国一些城市,如上海、广州、深圳等地基于城市发展的土地紧约束原因,都开展了城市住宅小区更新的实践探索,但是由于缺乏必要法律制度支持,也都出现了不同程度上的困境,亟需相关理论支撑来打破更新僵局。通过对更新发达国家和地区的经验借鉴发现,有机更新是城市住宅小区更新的发展方向,大部分地区的更新都经历了从大规模推倒重建式的改造到考虑城市总体发展目标和整体利益的更新。多主体合作是城市住宅小区更新的发展趋势,可持续的更新需要政府、市场主体和权利主体共同合作,建立一个包容开放的决策体系,通过相关利益主体共同参与来凝聚共识。但同时,由于城市住宅小区更新涉及权利主体数量众多,产权分散,利益关系复杂,需要拆除重建的住宅小区产权难以归集,在搬迁中经常遭遇到搬迁难题,需要通过强制性的产权归集手段打破更新瓶颈,如香港的强制售卖制度、台湾的多数决制度和权利变换制度等。在吸收更新水平先进国家与地区的经验,并结合我国现实情况的基础上,我国城市住宅小区更新应当通过市场运作实施与政府实施两种模式共同推进,做到有为政府和有效市场的良好结合。其中市场运作实施是在政府合理引导下,通过市场机制调节,引入多元化资金渠道,建立政府、市场、权利主体多方合作关系,最终实现利益共享。市场运作实施既能够维护公共利益又能够有效减轻财政负担,降低政府行政风险,提高资源配置效率,符合我国经济社会发展趋势和方向,是城市住宅小区更新的主要模式,遗憾的是现有国家法律对该种方式缺乏规制。目前国内上海、广州、深圳等城市进行了不同程度的城市住宅小区更新市场化运作方式的尝试,然而由于在规划衔接、土地出让方式、强制搬迁手段等核心问题上缺乏制度供给,市场化运作推行艰难,亟需出台相关法律规范,构建相关法律制度,破解当前困境。政府实施是一种相对比较成熟的模式,主要是由政府主导运用财政投入对一些资金需求大、建设周期长,回报效率低,市场没有能力完成的项目进行更新,承担更新兜底责任,更新过程中出现搬迁难题时,可以通过房屋征收、土地使用权收回等已有法律制度化解困境。构建城市住宅小区更新规划法律制度。城市住宅小区更新作为城市治理的有机组成部分,需要在科学的规划引领下实施,然而我国现行城市规划体系以新增建设用地作为适用对象并由政府组织编制,未能涵盖以存量建设用地开发为主、需要多元利益主体协商推进规划编制的城市更新活动,基于此,在编制城市住宅小区更新规划时需结合建筑物现状、公共配套需求、多元利益主体发展诉求等因素为参考,而且要遵循国土空间规划的开发强度、用地功能等强制性内容,实现与已生效法定规划的良序衔接,进而构建起覆盖全域、贯穿不同土地开发形式的规划体系。构建城市住宅小区更新土地使用权出让法律制度。土地使用权出让方式也是城市住宅小区更新市场运作实施过程中无法回避的问题,政府实施的情形下,存量土地应当先由政府以征收、收购、收回等方式将土地进行储备,然后根据规划用地性质通过出让或者划拨方式供应土地。但是在市场运作的城市住宅小区更新中,权利主体前期已经通过公开招标方式选定了特定市场主体作为意向实施主体,并且被选定的市场主体已实际开展建（构）筑物拆除、清理、搬迁补偿等前期工作,投入了大量时间成本和经济成本。出于对业主意思自治的尊重和对市场主体前期投入的认可,市场运作实施的城市住宅小区所占用存量土地可通过协议方式对选定的市场主体进行定向供应,以保障更新项目的顺利推进。根据原国土资源部对广东省城市更新工作的批复,目前广东省部分城市的城市更新可通过协议方式将土地使用权出让给市场主体。构建城市住宅小区更新强制搬迁法律制度。城市住宅小区更新过程中必然面临小区业主私人权利与公共利益的协调的问题,根据所有权社会义务理论、土地发展权理论及公共利益理论等,权利主体的房屋所有权及土地使用权应做出必要的限缩,实现公共利益的达成。然而,在市场运作实施模式下,尚未形成搬迁争议的有效解决机制,只能通过双方谈判协商解决,缺乏公权力救济路径。可以通过构建城市住宅小区更新强制搬迁法律制度来破解市场化运作下的搬迁难题,在市场主体经过充分协商与绝大部分业主签订搬迁补偿协议后仍无法与所有权利主体达成协议时,由于市场主体与案件有直接利害关系,赋予市场主体原告资格,以未签约业主作为被告,向人民法院提请诉讼。如经法院审理认为更新项目确有拆除重建必要性、搬迁补偿公平合理时,应当判决市场主体按标准补偿未签约业主,未签约业主限期搬离,从而打破搬迁困境,平衡公共利益和私人合法权益之间的关系。