公租房是我国住房保障体系的重要组成部分，但目前存在建设资金短缺、租金设置不合理等问题，基于BOT模式发展公租房，能够整合民间资本，解决资金紧缺的问题。本文通过研究BOT融资公租房的租金定价机制，以实现项目参与方利益均衡，提高该模式应用于公租房的可行性。首先，文章介绍了公租房、BOT融资模式的概念及性质；梳理了国内外学者有关BOT融资模式、公租房租金定价、特征价格模型的学术研究成果；阐述了我国扩大公租房建设规模的必要性；总结了国内外部分地区公租房租金设置的现状及存在的问题，为更好地改进BOT融资模式下公租房租金定价策略提供参考。其次，针对公租房BOT项目盈利能力差，成本回收期长等问题，本文基于项目参与方利益均衡的原则，提出了本文研究核心——“双租金”定价模型，即项目公司实际收取的租金和租户实际支付的租金采用两套不同的计算方式，从而通过租金的合理设置均衡项目参与方的利益，使各方都获取适当的利益，增强政府、企业、中低收入者对应用BOT模式建设的公租房的信心。再次，文章分别给出了“双租金”下名义租金和实际租金的计算原理与公式。名义租金是项目公司实际收取的租金，项目公司根据自身的经营管理能力、建设投资成本，通过净现值法得出在特许期内投资回报率与名义租金的关系式，从而计算出预期投资回报率下公租房的租金。实际租金是指租户实际支付的租金，政府通过剩余收入法分析不同收入家庭的住房可支付能力，以家庭收入为基数获取不同收入家庭的基准租金。再通过构建租赁住宅的特征价格模型，计算出申请住宅与标准住宅之间的特征价格差，从而得到每个申请住宅的特征价格调整值，基准租金与特征价格调整值之和为实际租金。在以上理论的基础上，对名义租金和实际租金进行实证分析。第一步，笔者利用深圳市龙珠八路西保障房项目收益成本数据测算项目公司应该收取的名义租金。第二步，分析2011年至2013年深圳市统计年鉴中不同收入等级家庭收入支出数据，计算出不同收入等级家庭的住房可承受能力，从而计算出不同收入家庭的基准租金。第三步，通过租房中介、58同城等出租屋特征价格信息，构建深圳市租赁住宅特征价格模型，得出申请住宅特征值与标准住宅特征值之差，得到申请住宅的特征价格调整值。基准租金与特征价格调整值之和为实际租金。第四步，计算政府租金补贴，进一步说明BOT模式在融资方面的优越性。文章系统梳理了国内外关于BOT模式和公租房租金定价的相关研究。提出了BOT融资公租房“双租金”定价模式，并应用深圳市相关数据进行实证分析，验证该定价模式的可行性。期间分别给出了名义租金、实际租金和租金补贴的计算公式。为其他学者对公租房租金定价或BOT项目进行实证研究提供了良好的借鉴和参考。