统计显示，2005年底，我国60岁以上老年人口近1.44亿，占总人口比例的11％；预计到2050年老年人口将达到4.2亿，占总人口近1/4，而北京、上海等大城市，预计这一比例将高达35％，中国老龄人口数量将比英国、法国、德国、意大利、日本这5个发达国家的总人口加起来还要多。如何缓解如此巨大的老年人口压力，解决规模如此庞大的老年人养老问题，已经成为世界各国急需解决的问题。　　 “以房养老”在英、美等发达国家已经是一种成熟的房地产金融产品，“以房养老”可称为“60岁前人养房，60岁后房养人”，老年人在60岁退休养老之时，将其住宅的价值予以流动化，产生溢价效益，以解决经济顾虑，满足其养老保障需求。“以房养老”将健全社会养老体系和房地产金融有效结合，在解决老年人养老问题的同时，盘活老年人住房资产，使其房产进入流通领域；建立多元化的养老资金来源渠道，丰富“以房养老”多元化市场产品体系，使老人可以根据对风险的不同偏好和判断进行自主选择。“以房养老”市场的多元化，应由政府主导，市场运作，吸引保险金融机构、银行、房地产公司等各方机构参与。　　 国内在“以房养老”方面的研究起步较晚，相应的研究成果较少，而国外由于人口老龄化开始较早，在“以房养老”领域积累了一定的研究基础，并正在实施一系列“以房养老”的成功模式。因此，通过比较研究，对不同社会环境、不同文化背景下的“以房养老”模式进行对比分析，研究国外先进养老模式，尤其针对美国的住房反向抵押贷款进行研究、阐述和分析，从其定义、运作流程、对借款人的要求以及种类出发，分析各类产品的特点、区别及准入条件等，学习其在操作、经营、管理等方面的制度与方法，借鉴其对我国有价值、有意义的成功经验。现在美国申请“反向抵押贷款”的人数不断上升，这一趋势表明越来越多的人已经意识到“反向抵押贷款”是一个相当不错的个人理财产品。目前，国内基本认可的“以房养老”形态是住房反向抵押贷款。　　 随着中国经济的发展、居民收入水平的提高和观念更新，“以房养老”的意识在国内已初具雏形；而人口老龄化的到来，使社会保障体系面临着巨大的经济压力，同时，由于住房改革的深入和房地产的迅速发展也使越来越多的家庭拥有了自己的房产，住房已经成为我国大多数家庭私人财产的重要组成部分。其中老年人拥有的住房私有权比例、住房面积和质量远远高于年轻人，因此，在国内已经具备推行“以房养老”的基础和潜在的市场。　　 运用规范分析和实证分析相结合的方法，研究各国老年人“以房养老’、“住房反向抵押贷款”等模式，将研究对象分成不同的类别，分析各类别的具体特征以及相互区别，并加以创新，为解决“以房养老”提供新的经营思路。在借鉴国外经验时，对我国的住房反向抵押贷款保险进行理论探讨和深入分析，尤其是幸福人寿的反向抵押贷款情况，虽然业内人士正为其发展壮大而积极寻求金融保险机构等各方的支持，但具体推行仍然存在严重的障碍。实例分析“以房养老”在国内的尝试--“以房养老”的南京模式及其首次推出倒按揭性质的“以房换养”举措，总结其失败的原因和可借鉴之处，以弥补“以房养老”的理论体系。　　 EHAM模式涉及房地产经济、养老保障、金融保险、经济学乃至社会学、伦理、法律、人口等若干理论与思想方法，是对相关理论以“以房养老”为纽结的重新组合与融会，在“住房反向抵押贷款”的基础上，结合国内实际情况进行创新，为解决“以房养老”提供全新的理念和经营模式，具有一定的理论创新与实践指导意义，同时对EHAM模式研究可以深化和丰富相关理论。　　 一般实行的“住房反向抵押贷款”，是老年人继续住在自有的房屋里，就可以享有由该住房的反向抵押而带来的长期持续的现金流入，以应对晚年养老生活中的现金不足，这一方式不改变资产使用权的反抵押贷款固然很好，但在我国现实的境况下却应该改造更新，以更好地符合国情家情。因此，针对住房反向抵押贷款产品的缺陷，EHAM模式将房地产公司与金融保险公司联合在一起，共同组建资产运营公司，形成一个完整的业务链条，充分发挥各自的专长，强强联合、优势互补、风险共担、抢得先机，填补国内市场的空白，共同盘活老年住房市场，以满足各方需求，达到利益共享的多赢局面。　　 “以房养老”EHAM模式是现行“以房养老”方式的优化和提升，是适应国情的创新，是应对老龄化社会住房保障制度的创新，其中蕴藏着巨大商机。在中国目前的环境下，探讨EHAM以房养老模式的可行性，及该模式发展条件和具体流程，分析其目标市场定位，规划资金流向，论述房地产市场因素对EHAM模式影响，以及EHAM模式的风险控制和存在的缺失，为将来推行EHAM模式进行理论储备。　　 通过“以房养老”的EHAM业务模式，将老年人异地搬迁，从城市移居到市郊周边镇域的老年公寓集中养老，不但可以享受质优价廉的服务和适宜的功能，而且节约生活费用，同时增加了“二手房”的供应量，以缓解城市住房紧张的供给状况，促进房地产市场的健康发展，从而激活房地产交易市场，刺激内需，形成国民经济增长的新动力。　　 目前房地产市场竞争日趋激烈，各房地产公司都在寻求差异化经营特色，从而做大做强，以形成竞争优势和规模优势。但是由于房地产市场的地域性非常强，如何将自身优势复制到异地项目中，却是一个难题。EHAM模式对于房地产市场的意义在于，将养老与住房联系起来，均衡房地产公司业务组合，在公司战略层面上避免由于单一业务而带来的房地产行业周期性风险，而开发养老公寓可以获得稳定的、长远的现金收入。通过EHAM模式，创新经营模式和业务组合，有效盘活老年人住房，为房地产行业提供一个新的业务模式，新的利益增长点。　　 在EHAM模式研究中，尚需加强对相应制度法规的制定和不适用法规的修订；金融保险环境组建和相关金融保险产品研发；养老公寓的建设运营；养老模式与遗产继承观念的转变和运营方式进行深入研究。