随着城镇化的快速推进、经济的快速发展以及居民收入水平的提高,交通道路拥堵、交通事故数量增多、城市热岛效应等负面问题也开始显现。城市轨道交通因其高速、节能、安全、专业化等特点在一定程度上可缓解出行困难、堵塞严重等城市发展通病,进而能够提高居民出行适宜度。轨道交通的建设通过改善区域可达性、使得沿线住房价格改变,相关研究逐渐成为人们所关心的热点。究竟轨道交通开通会对住宅价格产生何种影响,是购房者、开发商、政府共同关注的焦点。本文以呼和浩特市地铁开通为例,采用安居客网站上642个小区2017年至2022年的数据信息,基于区位特征、邻里特征和建筑特征,且由于呼和浩特市2020年至2022年政府干预房地产产业的措施较多,故将这三年间公布的政策作为虚拟变量引入研究。首先,由可达性理论给出不同地铁站的影响范围,将其作为处理组和对照组的划分依据。然后,在特征价格模型的基础上,运用空间双重差分模型,探讨呼和浩特市地铁开通前后对周边住宅价格的时间效应。最后,采用地理加权回归模型,分析轨道交通开通对周边住宅价格的空间效应。实证研究结果显示:（1）时间维度上,城市轨道交通于2019年12月29日正式开通,由于开通时间较短,2019年城市轨道交通的开通对周边住宅价格呈-0.092的负向影响;2020年政府实施“一城一策”稳定房价政策,在此背景下,城市轨道交通开通为周边房价带来13.1%的提升,说明轨道交通开通对周边住宅价格的提升效用远大于政策调控带来的影响;由于2021年的棚改政策和2022年的个别房地产企业存在信用风险,宏观调控效应大于轨道交通开通的效应,房价出现0.9%和0.5%的下跌。（2）空间维度上,各站点影响的辐射范围呈中间小、两边宽。轨道交通对周边住宅价格具有明显的分市场效应,城西轨道交通对住宅价格影响呈正相关,城东尤其靠近城市中心位置的房价对轨道交通的开通表现为[50%,150%]的负相关。（3）区位、邻里、建筑等因素也是轨道交通影响房价的部分原因。其中,影响较为明显的是科教文化服务,以重点中学呼和浩特市第二中学为中心,向外扩散约2公里,该不规则区域内为呼和浩特市的学区房,学区房对房价有较为强烈的提升作用,表现为越临近第二中学房价上涨38.58%至85.14%。