中国古代孟母三迁的故事体现了古人对子女教育的重视,而这一趋势也由古代延续至今。随着人民生活质量的日益提升,家庭为了子女的未来,对优质教育资源的支付意愿逐渐增强,而由于中国仍然是发展中大国,区域差异和城乡二元化结构突出,导致大城市中的教育资源分布不均衡。家庭对优质教育资源的追求在房地产市场上衍生出学区房溢价现象。为了实现教育公平,各地区教委陆续出台相关政策,以减少择校现象的发生。为此,本文研究了教育政策改革对北京市学区房溢价率的影响。本文基于北京市教委在2018年底出台的“多校划片”教育政策改革,探索政策改革对学区房溢价的具体影响。对学区房溢价的研究,从学术价值上看,有助于丰富国内学区房研究的理论方法,为教育改革政策的影响提供微观层面的证据;从应用价值上看,由于北京市集合了相对多的优质教育资源,选择北京市学区房作为研究对象具有一定的代表性,其研究结果可以推广到全国,为各地区进一步的改革和试点工作提供参考。本文以义务教育阶段的就近入学政策为基础,探讨了在一系列教育改革政策出台的背景下,北京市学校质量对于住房价格产生的资本化效应。基于级差地租理论、供需理论和特征价格理论展开学区房溢价相关研究。通过判定北京市学区划分和教育资源质量,选取城六区十一所重点小学的所涵盖的学区作为研究对象。基于网络爬虫和人工搜集的方法,分区片搜集2017-2019年各学区和临近小区的房屋出售信息,并对其按照学区房与非学区房、政策改革前和政策改革后两种标准进行分类筛选和整理。在实证研究方面,本文首先进行房地产价格研究中经典的特征价格模型,使用二手房价格的对数作为被解释变量,学区属性作为解释变量,进行全样本的稳健最小二乘回归,作为后续政策研究的参考。在特征价格模型中,政策改革后的学区房溢价比改革前降低了约5.5%。接下来结合边界固定效应法进行学区房与相邻非学区房的配对回归,具体而言,我们选用重点小学划定的学区房与其相邻的非学区房配对,通过一阶差分剔除群分效应的影响,最终得到了 483对配对小区,采用对数线性模型测量优质教育资源的隐含价格,结果表明,政策变化后的学区房溢价比改革前降低了约2.74%,并且采用边界固定效应的回归结果在政策改革前后都比特征价格模型发生了明显下降,这既说明了边界固定效应在剔除群分效应后的回归结果更加稳健,也进一步说明了政策改革有助于降低学区房溢价。最后,为了剥离出政策改革的净效应,本文采用双重差分模型,引入政策属性的解释变量进行最小二乘回归,结果显示“多校划片”政策改革后,家庭对优质教育资源的支付意愿下降了约5.93%,证实了教育改革政策的有效性。以上模型检验均通过了稳健性测试,可以为现实中的进一步改革提供参考。最后,本文针对北京市学区房市场溢价率现状的宏观风险预警,提出未来北京市学区房市场的调控重点及应对措施。政府应当进一步制定合理的改革政策调配教育资源,学校应当积极引入竞争机制,优化内部资源配置,家长也应当在购房时全方位考量,避免在住房选择上出现扭曲。