房地产是资产价格泡沫的一种主要载体，而房地产泡沫的破灭则会给金融体系和国民经济造成巨大危害。近年来，房地产市场已成为学术界关注的热点问题之一，许多学者针对我国的房价上涨、房地产泡沫等问题著书立说，建言献策；但现有文献多数只从资产价格泡沫生成、破灭条件等方面来分析我国的房地产市场，而忽视了房地产的商品属性，没有全面区分我国房地产市场的不同参与者。 本文从商品供求关系决定其价格的简单视角切入，立足于房地产商品的特殊性，同时将其视为消费品和投资品，细分市场的不同参与者，运用经济学基本的分析框架，建立市场均衡模型，试图从理论上说明影响房价变动的因素。 本文将我国房地产市场参与者细分为需求者、供给者和利益相关者，合理地刻画了他们的行为特征，并分析他们对房价变动的不同影响。文章将房地产市场需求划分为消费需求和投资需求，认为过多的投资需求是房价上涨的关键因素；对房地产市场的供给方，文章强调了大的房地产商和中小房地产商的区别以及他们对监管政策的不同反应；政府、银行、房屋中介公司等利益相关者在房地产市场中扮演着重要的角色，在分析他们行为特征的基础上，文章指出地方政府追求短期政绩、银行信贷非理性扩张和中介公司炒作是房价上涨的重要原因。 基于不同参与者行为特征，文章构造了一个简单的市场均衡模型，并逐步放宽约束条件，依次讨论了单纯的市场供求均衡状态、有银行信贷支持的市场供求均衡状态、同时有银行信贷支持和境外热钱投资情况下的市场供求均衡状态，推导并证明了五个相关命题。文章认为房价存在负的时间序列自相关性；预期租金水平、境外热钱流入规模与房价具有正相关关系；而贷款利息率、房地产商供应能力与房价具有负相关关系。从投资收益率的角度，文章认为提高税率对房地产市场的投资需求具有抑制作用；文章还认为我国