建筑物区分所有权作为真正的所有权,已经在《物权法》第六章中得到承认,然而关于这种所有权与不动产所有权的转换过程仍然没有在现行法上作出明确的阐述。本文拟以不动产所有权人依自己的意思表示设立区分所有权的法律行为为基础,探讨建筑物区分所有权的设立方式与设立过程中当事人的民事法律关系。本文第一章论述了建筑物区分所有权的特殊性,并在此基础上说明了设立区分所有权行为作为变更所有权内容的法律行为,与一般不动产物权的设立行为的区别。本章首先介绍相对成熟的德国区分所有权理论,以此来说明区分所有权是以共有权为基础的特殊所有权,并在此列出设立区分所有权所需具备的基本条件。随后讨论了德国区分所有权理论对于我国的借鉴意义,以便分析设立区分所有权规则实施的可能性。第二章阐述了设立区分所有权需要依据所有权人的意思表示,包含了两种设立方式:协议设立与分割设立,协议设立即以多人合意为基础设立建筑物区分所有权,该设立方式主要针对的是原建筑物由多人共同所有的情形。惟应在此注意的是,本文仅论及建筑物区分所有权原始取得的设立方式,而不涉及继受取得的设立方式,故已经设立的区分所有权的转让,并不在多数人合意设立方式的论述范围之内。分割设立是我国现阶段较为常见的建筑物区分所有权的设立方式,即依一个所有权人的单独意思设立,将开发商土地与建筑物的总体登记分割为各套住房的登记,在商品房开发过程中这是必经程序。第三章讨论了设立建筑物区分所有权登记上的问题,该设立行为是一种不得附条件的物权行为,并且设立登记会导致原不动产登记的注销。建筑物区分所有权设立的诸多程序在我国物权法和各地的登记条例中都没体现,故而这一章仍是以德国区分所有权的登记程序为基础,比照分析我国的不动产登记程序。在结论中作者提出了自己的观点:不动产所有权人设立区分所有权,是依其意思表示作出的物权法上的处分行为。而且共有权内容的明确对于设立区分所有权和小区业主自治具有重要意义。