20世纪90年代以来，资本结构和公司治理的相关理论一直是国内外理论界和实践界普遍关注的热点问题。尤其是近年来一些全球性大公司因管理不善、资本结构失衡、治理效率低下等而相继退出历史舞台，更加引起了人们对此类问题的关注。本文主要研究的方向是资本结构的影响因素对公司治理效率的影响机制，首先介绍了研究的相关背景，自从1958年莫迪尼安尼(M0digliani)和米勒(Miller)提出了著名的MM理论之后，拉开了资本结构理论研究的序幕，也为之后资本结构和公司治理效率研究的学者们奠定了坚实的理论基础和研究方向。其次，介绍了相关的理论基础，在已有文献的基础上对资本结构的概念进行了界定，同时根据资本结构的发展历史和不同理论体系的特点，将资本结构分为四个时期十四种理论，具体为：早期资本结构理论(净收益理论、净营业收益理论和传统折衷理论)、中期资本结构理论(无税MM理论、修正的MM理论、米勒模型和权衡理论)、后期资本结构理论(信号传递理论、融资优序理论、激励理论和控制理论)和现代资本结构理论(资本结构管理控制理论、产业组织理论以及市场相机抉择理论)。公司治理效率方面，在详细界定了公司治理和公司治理效率的涵义之后分析归纳了国内外成熟的三种公司治理效率评价方法：利润类、价值类和平衡类。其次，介绍了西方发达国家比较完善的公司治理模式，主要包括英美模式、德日模式和东南亚模式。同时分析了不同时期、不同理论以及不同模式的优缺点，为后文的实证研究打下了坚实的理论基础。然后，分析了目前我国房地产行业的现状，根据我国的实际情况分析总结了房地产上市公司的产业特征、资本结构和公司治理效率的现状。最后，进行了实证分析并得出结论，本文在结合我国房地产上市公司年报数据的基础上，确定了相关的研究样本和实证分析方法，针对资本结构的影响因素与公司治理效率的关系进行实证分析，得出结论并从企业内部因素和外部治理两个方面提出了本文的优化建议。