房地产行业在我国经济发展中处于支柱型地位,其发展状况对我国经济的影响不容小觑。房地产业的发展与宏观经济的发展紧密关联,是典型的周期性行业。近年来,“供给侧”改革、去库存、限购、限贷等政策的出台,对我国房地产企业造成了诸多影响,其企业价值也因之改变。房地产企业自身的周期性特点决定了其价值评估不能直接使用一般企业的估值方法,而应着眼于周期性角度,改进或创新估值方法。这样不仅可以为企业管理者收、并购决策提供科学的价值衡量,为政府监管房地产市场提供一定的理论借鉴,还可以为投资者提供准确的价值研判。本文在经济周期理论的基础上,分析了影响我国房地产企业的宏观经济因素,探究了房地产行业自身发展的周期性特征,预测了房地产行业未来的发展前景;其次,探讨了不同企业价值评估方法对房地产企业价值评估的适用性,发现将现金流量折现法与情景分析法、退出倍数法相结合,可以更好地衡量周期性特征明显的房地产企业的价值。情景分析法有效解决了房地产企业易受到周期性宏观因素影响导致未来发展不确定性的问题;现金流量折现法结合退出倍数法,可以规避在企业估值的不可预测期使用单一增长率造成的价值评估误差。最后,通过对一家房地产企业的案例分析,对本文提出的周期性企业估值的思路进行了实证检验。结果表明,本文提出的房地产企业价值评估的思路具有一定的适用性和有效性,可以为此类企业的价值评估提供一定的借鉴。