自2015年国家首提“租购并举”以来，中国住房市场进入新的发展阶段，住房租赁市场迎来广阔成长空间。近年来，住房租赁市场成为众多学者的研究对象。目前国内针对住房租赁市场的研究大多集中在住房租赁市场的建设、培育、发展和管理方面，其中以租房家庭特征为主题的研究非常匮乏，未来租房家庭可能成为社会中一个比较特殊且庞大的群体，因此，对于租房家庭的研究成为亟需解决的现实问题。本文基于住房租购家庭角色差异视角，分析房价波动对有房家庭和租房家庭的消费影响差异。本研究的现实意义在于在中国房屋租赁大力发展的时代背景下，为国家后续出台相关宏观经济政策和房地产调控政策提供参考意见。
　　本文基于经典消费理论，采用北京大学中国社会科学调查中心（ISSS）实施的中国家庭追踪调查（CFPS）提供的微观家庭金融数据，重点考察房价波动对于有房家庭和租房家庭消费的影响。本研究采用2012、2014和2016年三期CFPS面板数据，以家庭消费支出为被解释变量，以省级平均房价为核心解释变量，收入、家庭总资产、省级GDP及户主特征变量等为其他解释变量，通过固定效应模型分析房价波动对有房家庭和租房家庭消费量和消费结构的影响；通过门槛效应模型分析家庭在不同收入水平、省级房价收入比水平、家庭杠杆率水平下，房价波动对消费产生的差异性影响。本文选取房价的一期滞后值和省级房地产开发企业竣工房屋造价作为房价的工具变量进行工具变量检验，结果显示模型不存在内生性。采用窄样本估计、面板数据分位数回归以及将被解释变量消费替换成平均消费倾向三种方式进行稳健性检验，证实了本文实证结果的稳健性。
　　本文研究发现：（1）租房家庭的消费性支出受房价波动影响最大，房价上升10%，租房家庭消费性支出增加8.11%，随着房价的升高，租房家庭存在直接放弃购房并将更多财富用于消费的动机，拥有较强的绝望消费效应。（2）房价上涨对有房家庭消费的促进作用低于租房家庭，房价上涨助于有房家庭消费升级。房价上涨10%，有房家庭消费增加2.09%，其中，生存型消费增加1.78%，发展享受型消费增加2.59%。（3）合理的房价收入比（房屋总价/居民家庭年收入）有助于促进有房家庭和租房家庭消费，维持家庭购房和消费平衡，实证结果显示，房价收入比维持在5-8是较为合理的区间。（4）经济金融发达地区的租房家庭拥有更多投资机会并拥有更强的投资动机，在房价收入比高于12.4时，房价波动对租房家庭消费的促进作用有所减弱，这是由于房价收入比高于12.4的地区金融更加发达，居民投资机会更多、投资动机更强，绝望消费效应所产生的消费动机可能被一部分投资动机所替代。（5）高收入的有房家庭拥有较强的购入第二套房的动机，难以真正享受房价上涨带来的住房财富效应。
　　本文的政策建议如下：1.维持合理的房价收入比，房价收入比维持在5-8是较为合理的区间；2.促进区域经济金融发展，丰富投资品类；3.抑制杠杆率过快增长，防止贷款大量流入房地产市场。以上政策建议有利于租购并举制度更加有效地推进和落实，更好地满足租房家庭的居住需求和财富增值需求，并让有房家庭真正享受住房财富效应。