自20世纪90年代,我国房地产业迅速发展,尤其是近几年来,房地产开发投资持续快速增长,房地产业在我国经济中扮演的角色越来越重要,已成为国民经济的支柱产业和拉动整个经济发展的一个非常重要的力量。在房地产开发中,土地是必不可少的基础。土地价格更是房地产市场的核心要素之一。本论文就尝试对房地产开发中的土地估价问题作一探讨。在阐明土地估价的目的和作用,土地估价的内容、原则和方法,土地估价在房地产开发中的地位以及影响土地估价的一般因素的基础上,本文通过对典型案例的分析,着重讨论我国目前阶段房地产开发中土地估价的两个主要环节(农用地被征用为城镇国有土地和一级土地市场)及其存在的问题。本论文的主要结论:1、 通过对潍坊市和我国其它地方土地估价的现实状况进行剖析发现,当前农用地征用和一级土地市场这两个环节中土地估价存在的主要问题是:土地利用规划缺乏科学性和严肃性,不同种类用地价格混淆;征地范围和土地使用时限无序,导致地价泡沫;一级土地市场主体不明确,地方政府成为土地买卖中介,造成地价低进高出;低价征用农用地产生严重社会问题;地价混乱导致政府调控土地能力减弱;以及估价机构的不完善和估价人员自身素质不足给土地估价带来的混乱和不公平。这些问题的产生源于集体土地所有权在法律上的缺失,地方政府的利益驱使,以及地价评估制度与体系的缺陷等等。2、 针对房地产开发中土地估价的两个主要环节存在的问题及其原因,要使土地估价走向合理和公正,本论文提出以下建议:(1) 首先应规范农用地征用,即明确权益主体,在法律上完善集体土地所有权,强化农民在土地上的具体权益;推动集体土地流转,开放农村集体建设用地一级市场,允许集体组织通过转让(出让)、出租有关建设用地的使用权,或以土地使用权作价入股、联营等方式获取合法的土地收益,使集体土地的所有权在经济上得到实现;严格界定公共利益范围,防止滥用土地征用权;规范和完善土地征用的管理体制、机制与程序;确立新的土地征用补偿原则,按征用时市场上的公平价值进行补偿,完善农民安置的机制和途径;同时,也应保护土地使用者的权益,开放抵押、再转让、转租等集体建设用地二级市场。(2) 其次,要健全土地市场机制,包括营造土地市场主体,建立和完善纵向的土地市场体系,使一、二级市场分级运行,同时建立和完善横向土地市场体系,配套运行;改进土地市场运行机制,规范土地使用权价格形成机制,保持地价的合理上涨;规范竞争机制,完善土地使用权招标制度,规范供求机制,调节土地供应总量。(3) 加强相关法制建设,规范估价机构,提高土地估价从业人员的素质。这些问题解决了,也就为房地产开发中的土地估价走向合理从宏观上消除了障碍。