随着社会的不断发展,中国的住宅建设已进入品质时代,不断创造出新的居住理念,使住宅的户型设计与周围的城市景观、人文环境、生态环境等融合在一起,扩展了住宅空间的外延,实现“人居合一”的理想境界。我国的房地产开发及住宅建设正由粗放型阶段走向理智型,由不成熟走向初步成熟,由卖方市场走向买方市场,房地产业从原有的计划经济模式下单位自建、职工集资逐步过渡到现今市场经济条件下的投资开发模式,其相关动作环节发生了质的变化。新的开发模式使房地产项目融入市场经济,使之产品化,因此开发商对项目进行合理的策划是房地产开发与经营成功的关键。房地产项目策划是房地产项目运作过程中的核心步骤,房地产项目策划与运作正是一个成功的房地产发展商必须掌握和了解的。本文在对房地产项目策划进行研究分析的基础上,结合作者参与的大连国泰·帝柏湾国家4A级景区标准豪宅的项目实践和作为工程师的实际工作经验,对房地产项目策划的概念、程序、主要内容和运用进行探讨和研究,以期对房地产项目策划理论框架加以充实,并有益于工程项目实践。做为大连地产业的成功典范,国泰地产以巴洛克风格全力打造世界级海岸湾区豪宅标志性建筑——帝柏湾。本文针对住宅项目建设的具体特点,着重于房地产项目的全程策划模式,主要从项目的投资决策策划、规划设计策划、建设施工策划、整合营销策划和物业管理策划这几个方面展开论述。全程策划模式采用以消费者需求为中心的、整体战略性很强的营销观念,其目标是就是满足消费者的需求和实现企业的长足发展。