以房养老,系舶来概念,起源于荷兰,于20世纪90年代引入我国。其含义是指:符合一定年龄条件的老年人,以其拥有完整产权的房屋作为担保,向银行、保险公司等金融机构申请,并经金融机构或其他中介机构对房屋的现值、增值、折损,以及老年人的年龄、身体状况、预期寿命等进行评估精算后,定期向老年人发放贷款直至老年人去世。老年人在世期间对抵押房屋享有居住权。老年人去世后,金融机构以担保不动产变现价值来收回贷款本、息的一种模式。这一新兴模式如能顺利推行,则其在老年人养老资金补充、房屋价值最大化、促进金融市场繁荣方面都将发挥巨大潜能。当前,世界各国都需面对人口老龄化的严峻挑战。到2050年,几乎所有的主要经济体中,老龄化人口都会处于巅峰状态。我国不但要面对世界上最为庞大的老龄人口群体,更要解决世界上最为复杂的养老问题。在老龄人口系数不断增加、劳动力人口比例不断下降、社会养老资金压力不断加强的情况下,充分利用我国自主产权房屋存量优势,因时制宜,推行以房养老制度的条件已经逐渐成熟。纵观目前的研究状况,对于以房养老制度的研究大多集中于社会学、经济学、金融学等领域,通过法学方向对其进行研究分析的成果相对较少。而以房养老制度若想顺利开展,其最首要的问题就是要构建既符合以房养老特点,又符合我国法律规定的法律体系。只有在此种法律体系内运行,以房养老才能真正实现有法可依,成为具有可操作性、可实施性的有生命力的制度。基于以上思路,本文分四个部分逐步展开,由表及里的分析阐释以房养老制度的法律构建问题:第一部分,阐述以房养老的概念与法律问题。本文以房养老概念仅作与住房反向抵押贷款相对应的解释。从对以房养老概念的分析中,提练出以房养老制度贷款对象的特定性、抵押房屋产权的完整性、享有抵押房屋居住权的终生性、超出变现价值部分债权的不可追索性等四个基本特征。同时,对于以房养老中核心法律关系:借贷法律关系及不动产担保法律关系进行分析,以初步完成对于以房养老法律关系及特点的判定,为该制度与我国现行法律存在的冲突分析埋下伏笔。第二部分,阐述国外以房养老的经验与我国推行的意义。以美国推行以房养老制度的成功经验为分析对象,从该国开展的联邦住房管理局提供的房产价值转换抵押贷款(Home Equity Conversation Mortgage,HECM)、房利美开展的住房保留计划(Home Keeper)和财务自由基金公司开发的财务自由贷款(Financial Freedom)三种形式入手,分析得出该国以房养老成功关键在于:相关法律法规完备,政府积极支持,相关配套制度完善。从以房养老在我国推行的必要性和可行性,来分析以房养老制度在我国推行的意义。第三部分,阐述我国推行以房养老的法律障碍。通过对于第一部分的法律分析,对比我国现行法律规范,明确了以房养老的法律特征中存在的与我国物权法、土地使用权、金融、税法等相关法律法规之间的矛盾。以此找出以房养老在我国推行将面临的法律障碍,从中分析、探索解决法律冲突的方法,引出文章的第四部分,阐述建立我国以房养老制度的立法建议。因以房养老制度与我国抵押物权的相似性,分析得出在我国抵押物权的基础上进行以房养老法律制度构建的可行性,并通过对土地使用权续期问题的分析,为打破以房养老的土地使用权限制提供依据,同时通过加强政府支持、吸纳保险机构加入、推进银保联合、完善金融、税法以及遗产税等方式,加强配套法律体系建设,为以房养老制度消除障碍,为老年人在以房养老中的合法权益保驾护航。